공매 입찰 전, ‘공매재산명세서’를 필독해야 하는 이유!

공매 입찰 전, ‘공매재산명세서’를 필독해야 하는 이유!

 

일반적으로 ‘법원경매’는 ‘담보물권 실행’을 위해 전국 법원에서 진행되고

‘공매’는 체납 세금을 회수하기 위해 KAMCO가 온비드 시스템에서 재산을 강제매각하는 것이다. 

법원경매와 공매 모두 입찰 전 안전한 투자를 위해 매각재산에 얽힌 다양한 권리관계를 정확히 파악해야 할 필요가 있다. 

 

매각 물건의 현재 모습을 보는 방법으로는 네이버 지도의 로드뷰를 보거나, 공매물건 조사 서류에 있는 사진들을 보기도 한다. 

물론, 실제 입찰 전에는 반드시 현장에 가서 임장하는 것을 잊으면 안 된다. 

다만, 온비드 사이트에서 좀 더 신중하게 살펴야 할 문서들이 몇 가지 있다. 

그중 제일 중요한 문서를 하나 꼽으라면, ‘공매재산명세서'이다. 

 

법원경매에는 이와 유사한 문서로는 매각물건명세서와 현황조사서가 있는데 

공매에서 공매재산명세서는 경매와 유사하지만, 표기하는 내용에 있어서는 공매재산명세서가 훨씬 더 상세하며 

권리분석에 필요한 정보들을 구체적으로 나열해 놓는다. 그렇기 때문에, 공매투자할 때 반드시 반복적인 체크를 해야 한다.  

 

국세징수법 제69조(공매재산에 대한 현황조사) 1항은 제68조(공매예정가격결정)에 따라 공매 예정 가격을 결정하기 위하여

세무서장은 공매재산의 현 상태, 점유관계, 임차료 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다고 규정되어 있다.

 

‘공매재산명세서’는 매각물건마다 입찰 시작 7일 전부터 게시한다. 게시 경로는 다음과 같다. 

[ 온비드> 물건상세> 물건정보> 입찰정보> 회차별입찰정보 > 공매재산명세 ]

 

아래 이미지를 참조해 보자!

 


빨간색으로 표시된 ‘공매재산명세’ 버튼을 클릭하면, 아래와 같이 화면이 나온다. 

이때 주의할 점은  온비드에서는 ‘명세서 출력’ 버튼까지 클릭해야 최종적으로 컴퓨터 화면에서 ‘공매재산명세서’를 확인할 수 있다는 점이다.

 

 

 그럼, 이제부터 ‘공매재산명세서’에 주로 어떤 항목들로 기재되어 있는지 살펴보도록 하자. 

아래 이미지를 보면, 빨간색으로 밑줄 친 부분에는 관리번호, 배분요구 종기, 공매재산 표시, 공매예정가격 등을 기록해 놓은 것을 볼 수 있다. 

 

 

아래 이미지에는 <공매재산 이용 및 점유현황>을 볼 수 있다. 

매각물건의 개요 및 현황과 주민센터나 세무서 등의 관공서 서류 열람 내역, 현장 방문에서 파악된 관계인의 진술 등을 확인할 수 있다. 

특히, 관공서 열람내역을 볼 수 있다는 점은 일반 투자자들에게 매우 좋은 일이 아닐 수 없다.

 

과거 공매투자할 때 가장 어려운 점 중 하나가 관공서 열람 및 점유관계 파악이었다. 

법원경매에서는 집행관이 조사해서 서비스하는 기본 정보이지만, 온비드에서는 이런 정보를 제공하지 않았었다.  

만일 직접 전입세대 열람을 하고 싶다면, 공매물건 페이지를 인쇄한 후 인쇄물과 본인의 신분증을 제출하면 

전국 주민센터 어디서나 매각물건의 전입세대 열람이 가능하다.

 

 

그 다음은 <임차인 배분 요구 및 채권신고 현황>이다. 임차인의 성명부터 전입신고일, 확정일자

보증금과 차임 등의 내용을 확인할 수 있으며, 만일 임차인이 없는 경우에는 아래 이미지처럼 신고된 내역이 없다고 나온다. 

 


 아래 이미지에서는 <배분요구 및 채권신고 현황>을 확인할 수 있다. 

권리관계와 압류/설정일자, 법정기일, 설정금액, 배분요구채권액과 배분요구일 등이 표기되어 있다. 

 

만일 입찰 예정인 물건에 임차인이 있다면, 소멸기준권리를 확인하고 그 소멸기준권리 설정일 보다 

전입신고 일자가 더 빠른 지를 확인해야 한다. 소멸기준권리보다 전입신고 일자가 더 빠르다면 

그 임차인은 대항력이 있기 때문에 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 있을 수도 있으므로 다시 한번 확인해야 한다. 

 

참고로, 소멸기준권리는 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 총 6가지이며

압류의 효력이 발생하여 후순위 권리를 소멸시키는 효력을 가진다. 

반대로, 소멸기준권리보다 앞서 성립한 권리는 대항력을 갖고 유지되며 낙찰자가 인수해야 할 수도 있다. 

 

 

 아래 이미지는 공매재산명세서의 마지막 부분이다. 

이 곳에는 <공매재산에 대한 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 아니하는 것> 이 기록된다. 

즉 낙찰자가 인수해야만 하는 권리이다. 그러므로, 이 공간이 공란인지 아닌지 철저하게 체크해야 한다. 

 

그 아래, <매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요>란은 공매로 인해서 지상권이 성립되는지 여부를 기록하는 공간이다. 

공매처분으로 인한 지상권은 관습법상의 지상권으로, 일반적인 근저당권의 매각으로 인한 지상권과 성립요건이 다소 다르다. 

 

<기타 유의 사항>에는 현장답사 후 조사된 내용과 기본적으로 주의해야 할 내용들을 기재한다. 

 

 

지금까지 설명한대로, ‘공매재산명세서’에는 공매 입찰 시 필수적으로 알아야 하는 다양한 정보들이 기재되어 있기 때문에 

입찰하기 전에 반드시 이를 확인하는 습관을 들여야 한다. 꼭, 체크를 반복해야 한다. 그래야만, 예측하지 못한 투자 실패를 막을 수 있다.




*출처: 도기안, "공매 입찰 전, ‘공매재산명세서’를 필독해야 하는 이유!", 「온비드전문가칼럼」, 2022.12.29.

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