선순위 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 낙찰가격 결정하는 법

2021-06-20
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선순위 임차인은 자신의 임차보증금을 전액 다 받을 때까지 나가지 않을 권리를 가진다. 

이런 임차인이 들어 있을 경우, 낙찰자는 신중해야 한다.
자신의 낙찰가격 이외에도 추가로 인수할 금액이 있을 수 있기 때문이다. 

이런 케이스의 경우, 투자자들은 위축되어 낙찰가격을 쓰는데 소심해지기 마련이다.
하지만, 배당에 대해서 공부를 하게 되면 좀 더 편하게 가격을 결정할 수 있으며 1등하는 것도 쉬워진다.

아래 케이스는 사건번호 2017타경9768(4)이다.

위 사건은 감정가격 3100만원이고, 최저가격은 87만6천원이다.
전용면적은 7.2평으로 원룸 타입으로 보인다. 

이런 아파트 최저가격이 87만원이라는 점은 조금 놀라운 면도 있다.
아파트가 100만원도 안되다니..
지방에 있는 아파트들이 이렇게 싼것을 보면, 부동산이 자동차 한대 값도 안되는 것도 있구나..라는 마음도 생긴다.





본 건은 총 15차 진행되었고, 4번이나 낙찰되었다가 미납되었다.
최근, 2021년6월14일에 새롭게 낙찰되었다. 

왜 이렇게 미납이 많을까? 하고 미납금액을 살펴보면, 780만원, 370만원, 310만원, 237만원이었다.
6월14일에 낙찰금액은 103만원이다. 사실 큰 차이가 없는데 왜 이 사람들은 낙찰 후 미납했을까? 

특히나, 6월14일에 낙찰될 때, 총4명이 응찰해서 최저가격 87만6천원이었는데, 103만원에 낙찰되었다.
무려 4명이나 경쟁했는데, 20만원도 올려쓰지 않았다. 

왜 이렇게 많은 사람들이 최저가격에서 조금씩만 올려서 낙찰가격을 결정했을까?


임차인 송이흔은 1400만원의 임차보증금을 갖고 있다.
선순위 임차인으로 전입일자가 매우 빠른 것을 볼 수 있다.

확정일자와 근저당권 설정일자를 비교해보면, 송이흔의 확정일자가 근저당권보다 빠르다.
그러므로, 송이흔은 근저당권보다 우선해서 배당받는다. 

이런 이유로, 낙찰자는 낙찰을 500만원으로 하든, 1400만원으로 하든,
낙찰자가 최종적으로 부담해야 할 돈은 똑같다는 말이다. 

아래 예상배당표를 보자.


낙찰가격을 103만원을 쓸 경우, 매수인 인수금액은 12,397,300만원이다.
그래서 결국, 13,427,400원을 부담해야 한다.

만일, 위 표대로 1300만원을 쓸 경우, 매수인 인수금액은 67만8천원이다.
그래서, 결국 13,678,000원을 부담해야 한다.

즉, 103만원을 쓰나 1300만원을 쓰나 비슷비슷한 금액이 소요된다는 것이다. 

결국, 본 건에서 응찰한 4명 중 누구라도 이런 권리분석을 알았다면
1등은 따 놓은 당상일지도 모른다. 

선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 경매사건의 경우,
낙찰가격을 결정할 때, 이 점을 참고하면 돈을 벌 수 있을 것이다.

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