상가임차인이 3기에 달하는 차임을 연체했던 기록이 있다면 계약갱신요구권은 거절된다


해당 유튜브 영상에서 소개된 판례는 상가임대차법에 기반한 매우 평범한 판결이다.

이 판례에 적용되는 조항은 상가임대차법 제10조이다.


제10조(계약갱신 요구 등) 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우


위의 인용처럼, 3기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임이 연체한 사실이 있는 경우라는 문구는 과거의 어느 때라도

체납한 적이 있는지? 그런 사실이 있다면 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 것이다. 

그러므로, 세입자는 계약갱신권을 보호하기 위해서라도 연체사실이 없도록 신경써야 할 것이다. 

 

제10조의8(차임연체와 해지) 

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

[본조신설 2015. 5. 13.]


제10조의 8에서는 차임연체 시 임대인이 계약기간 중이라도 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 


제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 

임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

[본조신설 2020. 9. 29.]


제10조의 9를 보면, 계약갱신요구권을 신설하는데 그치지 않고 이 권리를 추가로 더 강화하기 위해서, 

계약갱신요구권이 시행되는 날부터 6개월동안은 설령 연체한 차임액이 있어도 차임연체액으로 보지 않는다는 정말로 특별하고

기이한 조항이 있다. 


이런 식으로 입법하는 것은 정말 특이하고 특별하고 보기 드문 입법 방식이다.

마치 산악회 회칙을 보는 듯하다. 


어쨌든 이 조항 신설은 2020년9월29일이고, 6개월은 2021년 3월20일이 되는 것이므로, 현재는 이미 해당사항이 없다.

본 판결을 통해서 임차인은 가능하면 3기의 연체가 되지 않도록 방어해야 하고, 임대인은 3기 연체한 기록이 있다면 계약갱신을 거절할 수 

있다는 점을 기억해 놓으면 될 것 같다.


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