코로나19로 인한 매출급감을 이유로 사정변경 원칙 적용하여 임대차계약의 해지를 인정할까?


코로나19 팬데믹의 여파가 산업계 전판에 악영향을 끼치고 있는 가운데 부동산에서도 

특히 상가에서도 그 영향이 미칠 것으로 판단됩니다.

지난 5월24일 법무부에서는 코로나19로 집합금지‧제한조치를 받고 폐업한 상가임차인에게

사정변경에 의한 해지권을 인정하는 「상가건물 임대차보호법」 개정안을 2021. 5. 24. 입법예고하였습니다. 

아직 개정되기 전이지만 예고된 상임법에 따른 판결이 나와서 소개를 해드립니다


#청구원인

2011년부터 악세사리 도·소매 프랜차이즈 사업을 해오던 A사는 2019년 5월 B사로부터 서울 명동에 있는 

상가건물 1층 점포(20평 규모)를 임대해 직영점을 운영했다. 

임대기간 3년에 보증금 2억3000만원, 월세 2200만원을 주는 조건이었다. 

손님들은 한국을 찾은 외국인들이 많았는데, 지난해 코로나19가 확산하면서 매출이 급감했다. 


팬데믹 이전인 2019년 7월부터 같은해 12월까지 5700여만원~ 8900여만원에 이르던 

월 매출이 2020년 1월 3000만원대로, 한달 뒤인 2월에는 2000만원대로 추락하더니 

같은해 3~5월에는 100~200만원대로 곤두박질쳤다. 


결국 A사는 지난해 5월 중순 점포를 휴점했다. A사는 더 이상 가게 운영이 어렵다고 보고, 

지난해 6월 임대인인 B사에 내용증명우편을 3차례 보내 '코로나19 사태라는 

불가항력적인 외부사유가 발생해 임대차계약 제13조 4항에 따라 

2020년 7월 2일자로 임대차계약을 해지하겠다'고 통보했다.


양사가 체결한 임대차계약서 제13조 4항에는

'당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 

90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 

본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다'는 

내용이 들어있었다.

 

하지만 B사는 "홍수나 태풍, 화재 등 천재지변으로 건물이 망가진 게 아니라 

영업장에서 영업을 하는 데 지장이 없는 상태"라며 

"코로나19는 임대차계약서 제13조 4항에서 정한 사유에 해당하지 않는다"며 거부했다.

 

이에 A사는 "임대차계약이 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 

2020년 7월 4일자로 해지되었음을 확인해달라"며 B사를 상대로 법원에 소송을 냈다. 


A사는 "설령 임대차계약 해지가 인정되지 않더라도 코로나19 여파로 매출이 90% 이상 급감한 것은 

민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제11조가 규정하고 있는 

'경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 된 때'에 해당한다"며

"차임감액청구 의사표시가 B사에 송달된 날의 다음날인 2020년 10월 8일부터는 

종전 임대료보다 90% 감액된 월 220만원으로 인하돼야 한다"고 주장했다.


법원은, 

사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 

상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는

차임증감청구권은 민법의 일반 원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 

계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것이며

이는 구체적 타당성을 위해 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 

그 해석과 적용 을 엄격하게 할 필요가 있다. 


따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제 ·해지 또는 차임증감청구권은 


△계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고  

△당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 

△그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 

△당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 

신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 


비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다고 판단하였다.



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