수사연구 잡지 '월간수사연구'에 등재된 '전세사기 유형분석과 사기당하지 않는 방법'

2022-09-15
조회수 110


국내유일의 수사전문지인 '수사연구'에 도기안대표님 칼럼이 실렸습니다!


수사연구는 1983년에 문교부의 정기간행물 등록에 따라 창간되었으며

이슈화된 사건에 대한 기사를 기재해왔고, 오늘날에는 '월간 수사연구라는 이름으로 매월 발간하고 있습니다. 

또한, 월간 수사연구는 경찰 수사교육에도 활용되고 있어 경찰정, 검찰청, 국정원 등에 놓여진다고 합니다.

.

.

아래에 링크 첨부해드립니다~

수사연구 홈페이지



칼럼의 제목은 '전세사기' 유형 분석과 사기당하지 않는 방법 입니다!

아래부터는 실제 월간수사연구에 담긴 대표님의 칼럼을 그대로 따온 것이니, 집중해서 읽어보세요^^


전세사기의 각종 유형과 특징을 알게 됨으로써 

요즘 자주 이슈화가 되는 전세사기를 예방할수 있을것 입니다.

제일 하단에는 실제 월간 수사연구의 스캔본을 첨부 했으니, 구경해보세요^^



'전세사기’ 유형 분석과 사기당하지 않는 방법


2021년 연말부터 ‘전세사기'라는 말을 심심찮게 듣고 있다.

2022년에는 집중적으로 ‘전세사기'라는 용어가 사회 이슈화 되어가는 모양새이다.

통상, ‘전세사기'라는 단어를 듣게 되면 얼핏 아래 3가지 사례가 떠오른다.


집주인이 임대부동산에 거액의 근저당권을 설정한 후, 
여러 명의 전세입자와 전세 계약을 하고 건물 명도 시점을 조절해서 
전세금을 수령한 후 사라지는 행위
 


부동산에 거액대출을 받고 근저당권을 설정한 후 여러 명의 매수자와 매매계약하고 

잔금을 받은 후 사라지는 ‘이중매매’와 구조가 매우 비슷하다. 이 경우, 은행대출을 미리 받아 놓은 상태를 

이용하기도 하지만, 때로는 은행대출일과 매매잔금일을 같은 날로 정해서 사기를 치기도 한다. 

‘이중매매’와 비슷한 ‘이중전세사기’는 고의성을 입증하기 매우 쉽다. 


집주인이 임대부동산에 설정된 가압류와 압류 등 법적 제한을 
전세금을 받아서 수일 내에 해결할 거라는 약속한 후 지키지 않는 행위


전세금을 받은 후 수일 내에 등기부상 법적 제한을 해결하겠다는 약속을 한 후, 

여러 가지 상황을 핑계로 지키지 않는 것이다. 이 과정에는 대체로 공인중개사들이 

집주인의 신용을 믿게끔 하는 다양한 감언이설을  함으로써 임차인을 안심시키는 행위가 동반된다. 

임대인이 임대보증금을 받고 나서 기존에 약속한 행위를 위반하는 경우, 임차인이 임대인을 

고소하더라도 수사기관에서는 민사사건으로 바라보는 시각이 지배적이다. 

분명 고의성이 있는 행동이지만, 수사기관은 임대인의 비굴한 태도와 다양한 핑계를 

듣다 보면 사기의 고의성을 인정하지 않을 것이다. 분명 사기의 고의와 구성요건이 

충분하더라도 입증에 자신감이 떨어지고 처벌코자 하는 수사기관의 욕구가 약해지는 유형의 범죄이다.


공인중개사 등이 다수의 건물주와 임차인 사이에서 중개업무를 하면서
전세보증금을 가로채는 행위


이런 유형의 ‘사기’는 원룸촌, 오피스텔촌에서 주로 발생한다. 건물주는 다른 지역에 거주하는 

경우가 많기 때문에 건물주들은 공인중개사에게 임대를 위탁관리하게 한다. 공인중개사는 

임차인과 전세 계약서를 작성하고 거액의 전세금을 받는다. 또, 건물주에게는 월세 계약을 했다고 

하면서 가짜 월세 계약서를 작성하여 건물주를 속인다. 공인중개사는 세입자에게 받은 거액의 

전세금 중 일부를 이용하여 건물주에게 매월 정기적으로 월세를 송금한다. 만일, 이런 부동산이 

최소 100채, 200채가 될 경우, 공인중개사는 사라진다. 만일 보증금이 1억이라고 가정해 보면 

피해 금액은 수백억에 달할 것이다. 이런 기사는 심심찮게 검색된다


2022년의 사회면 뉴스를 주로 장식하는 ‘전세사기'
28번 부동산정책 실패로 매매가 급등, 임대차3법으로 전세가 폭등, 

지속된 저금리로 폭등

2022년을 장식하는 ‘전세사기’는 기존에 볼 수 있던 ‘사기’유형과 많은 부분에서 다르다. 

28번의 연속된 부동산 정책 실패로 하루가 다르게 부동산 매매가격이 폭등하고, 

임대차 3법으로 인한 부작용으로 전세가격도 함께 급등했다. 정부는 수년 동안 

주택을 적극적으로 공급하지 않았고, 그로 인해 거주할 집도 부족해졌다. 


그러다 보니, 부동산 매매가격과 전세가격이 엇비슷해지게 되었고 이른바 ‘갭투자'가 가능해졌다. 

즉, 소액 갭투자를 통해서 부동산을 매입해도 고가의 전세금을 즉시 회수할 수 있는 사회적 환경으로 

말미암아  적게는 수십 채, 많게는 수백 채를 구입할 수 있게 된 것이다. 


이렇게 수백 채를 구입하면서 취득세를 납부하더라도 부동산 매매가격은 꾸준히 계속 올랐고 

전세가격 또한 더불어 상승했으므로 이런 투자법이 몇 년 동안 판을 치게 된 것이다. 최근 등장하는 

‘전세사기’ 사건들은 이런 특별한 환경이 아니었다면 발생하지 않았을 것이다. 


부동산 가격은 금리 변동과 직결된다. 금리의 급격한 인상은 부동산 거래 절벽을 유도하고, 

부동산 가격을 하락시킨다. 즉 갭투자 당시의 부동산 매매가격이 점차 하락하게 된다는 말이다. 

2022년부터 본격화된 DSR 대출 규제와 고금리 상황은 전세금 피해 사례를 촉발하고 있다. 

매매가격이 하락할 경우, 전세가격도 하락하게 되는데 그로 인해서 기존에 계약한 전세금을 돌려받기 

어려워질 가능성이 높아진다. 이른바 깡통전세가 속출한다는 말이다. 이런 피해 사례는 점점 더 많이 발생할 것이다. 


법원 경매 다가구주택을 이용한 ‘전세사기’


경매와 공매 투자는 부동산시장의 도매시장이다. 저렴하게 사서 시세대로 판매하거나 

시세대로 전세를 받음으로써, 최소 투자에 최대 효과를 볼 수 있는 투자처이다. 

특히나, 다가구주택의 경우에는 세대수가 많아서 월세 수입을 올리기에 매우 좋은 투자종목이다. 

그런데, 경매시장에서 이런 다가구주택을 낙찰받은 후 월세보다는 전세를 위주로 빼는 경우가 많아

대출을 최대한 받고 거의 모든 세대를 전세로 뺄 경우 다가구주택 사기를 의심해 봐야 한다. 

주로, 대학가 근처의 다가구주택이 그 대상이 된다. 

과거 전북 익산의 원광대학교 인근 다가구주택에서 흔히 보인 바 있다. 


예를 들어보자. 일단 매매시세는 7억이고 총 10세대인 다가구주택이 있다고 치자. 

이 물건을 5억에 낙찰받았다고 가정할 때, 대출은 최대 80%인 4억까지 받게 된다. 

그 후 총 10세대에 전세금을 각기 8천만 원에 받았다고 가정해 보자. 이 경우, 

대출금 4억+(10세대x8천만원)=12억까지 최대치로 챙길 수 있다. 


전세를 들어오는 임차인이 보증금 8천만원을 걸면서 대출금 4억을 줄여달라고 

주장할 수는 있으나, 이 집의 시세는 7억이기 때문에 8천만원 짜리 방을 얻는 사람이 

너무 큰 요구를 하는 것 아니냐고 따져 물을 때 울며 겨자 먹기로 입주할 수밖에 

없는 경우가 생긴다. 전세 품귀 현상을 겪는 지역일수록 더욱 그렇다. 


경매업계에서는 다가구주택을 낙찰받은 후 ALL 전세로 받아서 ‘날리는' 사람들이 은근 존재한다. 

이런 식의 전세 피해 사례를 막기 위해서는 집주인이 세입자에게 대출금 총액과 다가구 

보증금 총액을 설명할 의무를 부여하는 방식으로 법을 개정할 경우, 많은 세입자들이 

올바른 선택을 하도록 유도할 수 있을 것으로 보인다. 만일, 이 설명에 허위가 있을 

경우에는 사기의 고의성을 추정하기 쉬울 것이다.


담보대출용 신탁등기된 다가구주택의 ‘전세사기’ 


원래는 부동산 실구매자의 명의로 등기된다. 그러나, 신탁등기는 처분신탁, 담보신탁, 

관리신탁 등 다양한 목적으로 실제 명의자를 수탁자로 변경해 놓는 경우를 말한다. 

다가구주택을 대출받고 담보신탁을 설정하며, 실제 등기상 소유자가 신탁회사로 되어 

있는 경우가 있다. 신탁자인 실제 소유자는 수탁자인 신탁회사의 동의 없이 임대차를 받을 수 없다. 


하지만, 담보신탁의 경우 신탁회사는 대출을 최대한 해주는 것이 목적이다 보니 실제 소유자가 

임차인과 임대차계약을 하는 동안 철저한 관리 감독이 어렵다. 부동산 소유자의 도덕적해이와 

공인중개사의 법적인 무지로 세입자들과 임대차계약을 할 경우, 신탁회사가 무효를 주장하면 

어디서도 임차인의 보증금은 보호받지 못한다. 


이런 유형의 ‘전세사기’ 피해자도 비일비재하다. 집주인은 신탁계약을 할 때, 수탁자와 우선 수익자의 

사전동의 없이 임대차 행위를 해선 안된다는 조항을 알고 설명 받은 후 계약한다. 집주인의 고의성은 

입증된다는 말이다. 또 공인중개사 또한 법적 지식을 갖춘 자로서, 임차인에게 위험성을 고지시켜야

 하며 집주인에게는 신탁회사의 사전동의를 받아올 것을 요청해야 하는 사람이다. 


만일, 부동산 소유자가 담보신탁된 물건의 대출이자를 납부하지 않을 경우, 신탁회사는 본 부동산을 

경매 처리하며 그로 인한 세입자들의 보증금은 한 푼도 보호받지 못하게 된다. 소유자는 담보신탁으로 

최대한 대출금을 받아낸 후 세입자들을 상대로 ALL 전세를 뽑을 경우, 전형적인 ‘전세 사기범’이 될 것이다. 


신축빌라의 건축업자와 갭투자자, 그리고 공인중개사의 공모를 통한 사기
136채 세 모녀 ‘전세사기’사건


- 1단계: 신축빌라 건축업자는 은행 작업으로 대출을 최대한 뺀다. 

- 2단계: 공인중개사는 소액 투자로 투자 가능한 빌라가 있다면서 갭투자자를 끌어들인다.  

- 3단계: 공인중개사는 실제 매매가격보다 훨씬 더 비싸게 전세입자를 모집한다. 

- 4단계: 빌라 소유자는 비싼 전세가격과 매매가격 차액을 편취한다.


빌라 건축업자는 통상적으로 은행 작업을 통해 보통 대출을 받을 수 있는 경우보다 

훨씬 더 많은 대출금을 받도록 알선하여 소액으로 빌라를 매수 가능하도록 만든다. 

단순히 대출을 최대치로 끌어올리고 빌라를 분양한 후 더 이상 개입하지 않는 경우에는 

‘전세사기’의 공범이라고 보기 어렵다. 


그러나, 처음부터 건축업자가 분양대행업자, 공인중개사, 갭투자자와 짜고 대출 작업, 

매매 작업, 전세 작업까지 모든 부분에 개입하는 경우도 있다. ‘소액으로 얼마면 투자 가능' 

‘고가의 전세입자를 맞춰드림' ‘무자본 갭투자' 등이 모두 이런 사기 사건에 등장하는 문구이다. 


공인중개사도 단지 중개행위에 그치지 않고, 조직적 반복적 적극적으로 통상적인 거래 관념을 

벗어나서 세입자를 안심시키는 적극적인 행위를 하는 경우도 많다. 부동산 소유자의 신용도가 

매우 좋다, 이 지역의 유지이다, 이런 건물 말고도 더 큰 것들을 여러 채 갖고 있다, 절대 경매 

당할 리가 없다, 이 지역은 세를 내놓으면 언제든 세가 잘나가기 때문에 전세 보증금이 안전하다, 

보증서도 써 줄 수 있다,라는 등 사회적 통념을 벗어날 정도로 세입자를 안심시킬 경우에는 

‘전세사기’에 가담했을 가능성이 높다. 


136채 ‘세 모녀 사건’의 경우가 이 사기 유형에 속한다. 애초에 신축빌라의 건축업자와 분양계약을 

맺은 분양업자, 공인중개사, 세 모녀가 공모하여 유사한 평수의 통상적인 가격대의 전세가격보다 

훨씬 더 높은 금액으로 전세 계약을 하고, 그 돈으로 분양 부동산의 매매 대금을 치른 후 전세금액과 

매매 대금의 차액부분을 편취하고 ‘나 몰라’하는 사례이다. ‘세 모녀 사건’의 경우, 피해 금액이 약 300억 정도 였었다. 


악질적인 ‘전세사기’사건 - 461채 빌라왕 사건, 1275채 빌라황제 사건


이 경우는 좀 황당하고 악질적인 사례이다. 

그만큼 임차인들이 법에 무지하고 사각지대에서 피해를 보는 사례이다. 


세입자가 전세 계약을 한 후, 짧게는 하루 길게는 며칠 후 주택관리 업체 또는 

주택임대업체인 법인 명의로 빌라 소유주가 바뀐다. 그 후, 해당 빌라에 세금 압류가 잡힌다. 

그 후, 세입자에게 세금 압류 때문에 경매를 당할 수 있으니 세입자가 임대보증금을 

지키고 싶다면 수 천만원을 구해올 것을 독촉한다. 


또는 현재 세입자가 8천만원에 임차했다면 다른 임차인을 1억 3천만원에 들여라는 

정말 황당한 요구하기도 한다. 1억 3천만원 새 임차인을 구해오면, 압류도 풀고 구 임차인에게 

돈도 돌려준다는 조건을 건다는 것이다. 압류가 잡혀 있다 보니, 새로운 세입자가 올리는 만무하기 

때문에 세입자는 보증금을 돌려받기 어려운 상황에서 집주인의 요구를 들어주다가 피해를 본 사례이다. 


임차인에게 주택도시보증공사를 통한 안심전세대출을 받을 것을 종용하는 사기


빌라왕, 빌라황제 사기사건과 유사한 방식이다. 임차인이 자신의 임대보증금을 잃을까 

겁내는 마음과 법에 대한 무지를 이용하여 2차적으로 사기를 치는 사례이다. 은행 및 

기타 채권자로부터 경매를 당할 경우, 피해를 보는 임차인의 궁박한 상황을 이용한다. 

임차인이 주택도시보증공사의 ‘안심전세대출’을 받아오면 그 돈으로 해당 부동산에 압류, 

가압류 등 기타 채권자의 채무를 변제해서 경매를 취하하고 새로운 임차인을 들여서 전세금을 

반환해 주겠다는 방식이다. 임차인의 궁박한 사정을 악용하는 사례로 질이 매우 나쁜 ‘전세사기’ 

수법이며 법에 대해 무지가 극심한 경우 주로 당하는 사례이다. 다만, 이 경우 건물주는 임차인에게 

‘안심전세대출'을 받아 오라고 시키면서 보증금 반환의무를 회피하는 구실을 든다. 

자, 그럼 어떻게 하면 세입자는 이른바 ‘전세사기’를 당하지 않을까? 


‘전세사기’를 막는 행동요령


첫째, 공인중개사의 말을 100% 신뢰하면 안 된다. 세입자는 자신이 입주할 예정인 

부동산의 매매와 임대시세에 대해서 최소 5군데 이상의 부동산업소에 캐물어야 한다. 

통상 온라인 쇼핑몰에서 물건을 구입할 때도 여러 물건들의 가격과 후기를 비교하듯이, 수천만원 

내지 수억원에 달하는 부동산에 입주하면서 그 정도의 비교 조사를 하지 않는 것은 매우 잘못된 태도이다. 


부동산업소를 통해서 조사된 보편적인 시세와 비교할 경우, 사기성이 강한 전세물건의 시세는 훨씬 

더 높을 것이다. 그러므로, 위험한 전세물건에 입주하지 않으면 된다. 매매시세의 80%에 달할 정도의 

전세 계약은 부동산 가격이 하락할 경우 역전세의 위기에 처할 수 있으므로, 반전세를 활용해서 

일부 월세를 주더라도 보증금의 수위를 낮추는 것도 매우 중요한 판단이다.


결국, 부동산 업소에 정확한 시세 조사가 핵심인데, 기획부동산 사기를 예방하는 가장 간단한 방법도 

사실, 주변 부동산 업소에 먼저 물어보면 손쉽게 사기피해를 예방할 수 있다. 


둘째, 건물주는 자신의 건물을 임대관리하는 공인중개사를 전적으로 믿으면 안 된다. 

물론 좋은 공인중개사도 많지만, 자신의 건물을 이용해서 이중계약, 허위 임대차계약으로 

건물주와 임차인 모두에게 피해를 끼치는 중개사기 사건도 심심찮게 발생한다는 점을 알아야 한다. 

위에 언급한 사례처럼, 건물주는 월세 계약인 줄 알고 있다가 세입자에게 거액의 

임대보증금 반환 소송을 당할 수도 있기 때문이다. 


셋째, 임차인은 자신이 입주할 건물에 선순위 근저당권이 있을 경우, 선순위 근저당권을 

완전히 변제하거나, 상당 부분 변제할 것을 조건부로 전세 계약을 해야 한다. 

전세 계약 잔금 기일에 집주인에게 보증금 잔액 전체를 송금하지 말고, 근저당권을 설정한 

은행에 약속한 잔금 중 일부를 직접 송금하는 방식을 선택해야 한다. 


넷째, 임차인은 전세 계약 후 잔금 완납 후 다음날까지 ‘등기부 상 현 상태를 유지하는 조건' 

‘등기부에 어떤 권리의 변동이 없어야 한다는 조건' 등을 요구하고 집주인이 동의한 경우에만 

전세 계약을 해야 한다. 계약금을 납부하고, 잔금을 납부 후 적절한 전입신고와 점유, 확정일자를 

받아서 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있는 시간을 벌어야 한다. 그전에 근저당권을 설정하거나 

압류, 가압류가 생길 경우 계약을 취소할 수 있도록 해야 한다. 


다섯째, 임차인은 전세보증보험을 가입하는 것도 좋다. 임대인이 임대차 기간이 종료 후에도 

보증금을 반환해 주지 않을 경우에 보증보험으로 전세보증금을 돌려받을 수 있기 때문이다. 


여섯째, 임차인이 잔금을 치르고 입주한 당일 바로 전입신고와 확정일자를 해놔야 한다. 

선순위 근저당권이 설정되기 전에 전입신고와 점유할 경우, 최선순위 임차인으로 ‘대항력’이 

생겨서 설사 법원 경매와 공매처분을  당할지라도 임대보증금을 온전히 지킬 수 있다. 


일곱째, 임차인은 해당 부동산에 전세 계약을 할 경우 주인의 국세 지방세 완납증명서를 요구해야 한다. 

월세 임차인의 보증금이 ‘최우선변제금’ 규모를 넘지 않으면 아무런 걱정이 없다. 

하지만, 전세보증금이 거액일 경우 국세 지방세 완납증명서는 ‘전세사기’를 당하지 

않는 방법 중 하나이기 때문에 반드시 집주인에게 요청하는 게 좋다.


국가는 어떻게 ‘전세사기’를 해결할 것인가? 


최근 이슈가 되고 있는 ‘전세사기’는 부동산 정책 실패로 인한 매매가격, 전세가격 

급등 현상에서 기인한다. 똘똘한 한 채 구입을 위한 ‘영끌’도 지금 주택을 구입하지 않으면 

영원히 주택을 구입하지 못할 거라는 불안감 때문에 발생한 현상이다. 전세가격이 하루가 

다르게 급등하자, 옥석을 가리지 않고 주택이라면 무조건 전세 계약을 하다 보니 사기 피해자가 된 것이다. 


이런 사회적 병리 현상이 또 다시 올 때를 대비해 보자. 우선, 국가는 시시때때로 부동산 일반상식과 

주택임대차보호법을 국민들에게 교육해야 한다. 주택임대차보호법의 중요성을 국가와 지자체에서 

주기적으로 교육하는 제도를 상시적으로 운영한다면, 반복되는 ‘전세사기’ 피해자 양산을 막을 수 있다. 

앞으로 부동산 사기에 노출될 수 있는 미래세대를 위한 조기교육도 중요하다.  


개인도 또한 자신이 평생 동안 번 소중한 돈을 ‘전세사기’ 같은 부동산 사기 사건으로 잃어버리지 않기 

위해서 늘 부동산 시세조사 및 분석능력과 주택 임대차 공부를 함에 소홀함이 없어야 한다. 

결국 대한민국 국민은 누구나, 부동산의 주인이 되기도 하고 세입자가 되기도 하는 것이 현실이므로 

부동산 공부에 많은 시간을 써야 할 것이다. 




최신 기사


주간 인기 기사


발행인 : (주)대한공경매사협회  I  편집인 : 도기안

대표 연락처 : 02-888-5704  I  대표 메일 : kian@dokian.com

등록번호 : 관악, 라00105  I  등록일자 : 2021. 04. 09

주소 : 서울 관악구 남부순환로 1679(봉천동, 조은빌딩) 2층

Copyright ⓒ 2021 월간경매 All rights reserved.