[부동산경매] 상가! 어렵지? 상가투자요령을 알려줄게(5)


종별이 오피스텔 인데 현재 1개 호실을 3개로 쪼개놔서 2개는 사무실로 각각 임차인을 두고 있고 1개는 주거용으로 

임차인을 두고 있습니다 감정가 1억4000에 최저가 3700 이 경우에 몇군데 은행에 대출 문의를 해보니 방빼기 및 

종별을 사무실로 변경해서 쓰고 있어서 대출이 불가능 하다는 답변을 받았습니다 


이럴 경우에 대출이 안되는 걸로 봐야 하는지 아니면 대출해줄 수 있는 은행을 찾을 때까지 더 조사해봐야 하는지 

의문입니다 이 경우가 3700만원이 최저가 이기 때문에 은행 입장에서는 조금 뭐라고 표현해야되나 돈 빌려줘도 

먹을게 없다 별볼일 없는 먹이감에 내가 대출해줘 이런 생각이 있는것 같아요 


그래서 인제 가끔은 낙찰이 좀 낮게 되잖아 물론 최저가 3700 인데 우리가 낙찰 6700에 받아버리면 이거 해줘

3700을 기준으로 할 때는 방빼기 1700 빼버리면 먹을게 없잖아요 그런데 더 쪼개 놔가지고 상가 2개까지 쪼개

놓으니까 아이고 방을 빼거나 상가의 최우선 변제금을 빼버리면 줄게 없습니다 라는 일반적인 은행의 표현이구요


사무실로 변경해서 쓰고 있어서 대출이 불가능하다 라는 말은 요런 건 은행마다 생각이 다릅니다 그리고 지금 

3700이 아닌 낙찰가가 더 높게 된다면 당연히 대출이 나올 수 있을 것으로 보이구요 당연히 대출이라는건 이런 

거에요 대출은 전국에서 하나만 나한테 빌려주면되 


예를 들면 여러분들이 공부하는 스파레쥬 아시죠 세미나장 그거를 내가 샀을 때 대출해준다는데가 한 군데도 없었어

막 감정평가 하러와서 3~4번 내가 내려가서 보여줬는데 얼마나 은행이 무식하냐면은 요 상가를 보고 어 인테리어가 

안되있네요 그래서 대출을 안해줘 폐허 였거든요 그래서 내가 그랬지 인테리어를 하려고 대출하는거 아닙니까 


아니 인테리어 됐는데 대출받는 거나 잔금을 치룬 다음에 인테리어 하는 거랑 뭔 차이가 나는 거요 라고 물었죠

그러나 은행들은 그거를 차이 있다고 보드만 이건 관점의 차이지 근데 한 2개월 동안 대출이 한 군데도 안 나오는데

마지막에 한 군데에서 대출을 뽑았어요 진짜 마지막에서 한 군데 나는 그런 적이 너무 많아요 


그래서 스파레쥬생들 한테 항상 얘기를 하지 대출은 많이 뒤져라 뒤져 그니까 100~200 군데 알아보다 되기도 하고

나처럼 두 달 내내 알아보다가 한 군데 찾을 때도 있어 결국 대출이라는 것은 돈 주는 사람이 있어요 그거는 순수하게

개인적인 차이고 우리가 칠곡 대출 알아볼때요 제가 직원들 시켜서 알아보라고 하니까


대출이 어디는 70 나온다 어떤 법인은 안나온다 누구는 80 나오는데 이자가 몇프로다 난리난리 다 말이 틀려

그러니까 대출 알아보는데 점점 시간이 지나가고 점점 딱히 좋은 얘기가 안 나오니까 사람들 얼굴이 흙빛으로 

바뀝니다 그때 나는 왜 그까짓 걸 왜  못 알아보냐 면서 분노지수가 올라가고 얼굴이 울그락불그락 되죠


물론 그 당시에 직원들이 많이 혼났지만 이렇게 저렇게 하라 했는데 안하고 자기들 곤조대로 자기들 투자했던 

방식대로 해서 저한테 혼이 많이 났습니다 시킨대로 하지 시세조사법 대로 하지 이런 지적을 많이 받았었던 

적이 있어요 그러면 그렇게 해서 내가 곽이사랑 요렇게 요렇게 다시 해봐 하니까 


곽이사가 있는 자리에서 3시간 만에 알아냈습니다 그냥 80 주고 근저당으로 이거는 대출을 하는 요령도 있어

그게 고수와 하수 차이지 어찌 보면 이게 멘탈만 차이 나는게 아니고 요령의 차이도 난다 그 다음에 전화하고 

시세조사 할 때 여러분들 화법 빨리빨리 익히세요 우리 직원들은 교육생 출신이기 때문에 


내가 오늘도 전화통화로 누구누구 예를 들면 공장설비, 해썹 인증 기타 등등의 전화 한 통화로 많은 정보를 

빼내서 알려주는 거를 수시로 이렇게 교육을 합니다 만은 결국은 전화 한 통화로 모든 걸 다 하는 것이다.



                                                 대출은 전국에서 하나만 나한테 빌려주면되!

                                                 결국은 전화 한 통화로 모든 걸 다 하는 것!

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