[부동산경매] 상가! 어렵지? 상가투자요령을 알려줄게(4)


상가 1층은 뭐가 떨어진다 그랬어요 다른 거에 비해서 가성비가 떨어진다 그러나 상가를 가지고 있는 입장에서는 

저기 한 3~4층에 사무실 갖고 있는 것 보다 1층에 가게 갖고 있는 게 더 아름답고 권위가 좀 살지 않습니까 

자 그러면 가성비가 좋은 1층이 있겠네 많이 떨어진 거가 있을 수 있잖아요 


가성비라는 건 뭔가요? 레버리지 효과인 대출을 많이 끼고 실제 내 돈이 들어가냐 안 들어가냐의 문제가 작동하지 

않을까요 그러니까 예를들면 내가 4억에 낙찰 받았어 그러면 80% 인 3억2천만원을 대출 받았다 칠께요

그러면 내돈이 8천 그다음에 상가는 한 4.6 이니까 5% 정도 잡고 4억에 5% 2천만원 들어갔다 치고 


그러면 내돈이 1억이 들어갔네요 그런데 1층에 상가를 보증금을 1억에 얼마를 받을 수도 있잖아요 

그러면 들어간 돈이 없으니까 가성비는 좋아져 버렸다 이해됩니까 이게 그래서 200만원을 받는다고 치고 

예를들면 3억2천의 이자가 4%라고 치면 대략 때려도 1280만원이 나가죠 1년에 이자가 4%면 


그니까 이제 4% 보다 더 쎄다는 가능성도 있지만 그냥 4라고 보시죠 월이자가 한 100만원 초입 나간다 이거죠

그런데 이 1층 상가에서 170~180 나왔다 치고 이자를 100만원 주고 70만원 건질 수도 있는 거죠

그러면 1억의 보증금을 받았을 경우에는 들어간 돈이 없으니까 가성비가 좋고


만약에 5천을 받는다고 쳐도 5천만원 투자 되서 70만원 번다 라고 그냥 예를들어 봅시다 

그러면 70만원이면 12개월 이면 840만원이죠 근데 5000을 투자 했잖아 840/5000 이렇게 하면 

그러면 이자율이 18% 정도가 되버리죠 그러니까 은행에 넣어놓는 것 보다 나아져버리죠


아까 어떤 분이 1층의 그 상가를 꾸준히 세를 줘봤는데 연간 5%가 잘 안된다 라고 수익률이 5%이상 어렵네요 

라는 것은 일반적인 어떤 상태 아마 소매로 사셨나 어쩐지 모르겠네요 그러나 이 경매로 사거 결국은 수익률을 

높이는 방법은 딱 하나! 레버리지 효과 이죠 대출을 많이 일으키면 수익률은 좋아질 수 밖에 없습니다 


그러니까 1층 상가 예를들면 과거에 우리 회원도 5000/250 짜린데 1억/200 받은 경우도 있었어

대출을 92% 받아버리고 4억의 92% 받았다고 생각해보세요 4억의 10%가 내돈 들어간다 치면 

실제로 내돈은 4천 들어간 게 되는 것이죠 근데 이게 아마 낙찰이 4억 인가 했을거야 


그래가지고 5000에 200인가 250을 받았어요 그러니까 들어간 돈이 제로가 되있는데 이자 다 주고도 

한 180씩 남는 것도 있었어요 근데 그거를 다음 상가세입자가 들어오면서 월세를 좀더 낮춰 주십시요 그러면서 

보증금을 1억으로 올린 사례가 있었습니다 지금은 팔렸지만 그러니까 오히려 들어간 돈이 0이 아니고 


5000이 더 회수 되면서 대신 월세는 조금 깎였지만 오히려 들어간 보증금이 없고 투자금이 없는 상태에 달하게 

되니까 수익률이 어마무지하게 되버렸죠 그니까 상가든 뭐든 매매로 사는거 하고 경매로 사는 거는 개념 자체가 

다릅니다 하나는 비행기 타고 다니고 하나는 택시타고 다니는 수준이다


그래서 1층 상가든 2층 상가든 만약에 1층 상가도 조금 싸게 사고 대출을 80~90% 당길 수만 있다면 상황은 완전히

달라지는 가성비 굿이 되는 상가가 된다 그래서 우리가 2층에 도씨네 커피를 운영하기 때문에 작년에는 대구 경북

지역의 회원들이 놀러 올 수 있게끔 커피숍을 지하철 인근의 2층에 내려고 상가를 가끔 검색 하기도 했었습니다


여러가지 어떤 시도들을 저도 많이 해봅니다 상가는 투자해 놓으면 좋아요 그리고 상가 투자하면 여러분들 잊지 말아야 

될 거가 여러분들 맨날 세 받는 것만 생각하는데 세 받는건 60되서 해도되 자기가 어떤 사업을 하나씩 개발하는 것도 

재밌지 않습니까 저는 도씨네 커피 개발 했잖아요 상가를 꾸준히 하다보면 나중에 론칭 시킬수 있는게 있을 수 있겠죠


다시 말하지만 상가는 자기가 개발하는 것도 좋다 상가로서 재미있는 것이 대로변 상가죠 저는 상가를 사면 주로 대로변에

있는 상가를 선호합니다 상가는 잘 생긴게 좋기 때문에 가능하면 대로변에 있는 상가를 사려고 하죠 과거에 제가 우리 

회원에게 해줬던 상가가 평택에 있는 상가인데 그게 한 층에 공실이 되게 많았어요 


근데 인제 공실이 많다 보면 사람들이 쫄아가지고 있는데 옆상가 그 뒷 상가 같은 경우가 공실이 되어 있으면 같이 쫄아버리죠

우리는 쫄지 않습니다 "네 상가는 비어도 내 상가는 찬다" 라는 생각으로 하지 아니 내가 투자하는데 옆에 위에 있는 상가들이

공실이 아니고 꽉 차있어야 내가 상가를 투자합니까 딴 놈이 텅텅 비어있어도 내 집만 차면 되는거 아닌가


그럼 내 집만 차면 되게끔 만들면 되겠네 라는 어떤 배짱이 있어야 되는데 배짱이 없고 실력이 떨어질 때는 어떤게 있냐면 

눈치를 본다 우리가 대학교 수능도 눈치경쟁하고 눈치로 원서접수 하잖아요 그래서 이렇게 눈치를 봐 나는 경매를 가르치거나

스파레쥬에서 여러분들 가르칠 때 눈치보라고 안 가르쳤어요 어디 다른 눈치보라고 가르치는 학원을 밤에 시간내서 다니나봐


눈치 키워봐야 하등의 도움될 게 없죠 스파레쥬에서 배운대로만 하면 되는데 안배우고 다른 학원에서 배운 눈치작전 

슬금슬금 눈치나 보고 앉아있고 그게 자본가로서의 자질이 아니고 부자마인드는 부자로서 가지고 있는 응당 가지는 생각이 

부자마인드라고 실컷 가르쳐 놔도 돌아보면 부자가 생각하지 않을 만한 방식들을 고집한다


그니까 안된다 경매를 하면 무조건 부자가 되는데 경매를 무조건 오래하지 못하게 된다 부자가 아니기 때문에 애초에 유전자가

부자가 아니다 애초에 유전자가 사과인 유전자를 땅에 뿌리면 사과가 생기죠 애초에 감자의 유전자를 가진 것을 땅에 꽂으면 

감자가 나온다 애초에 부자인 사람이 부자가 되지 애초에 가난뱅이가 부자 될 일은 없다 


잠깐 잠재능력이 발현되서 갑자기 경매에 와서 귀가 순하고 말 잘 들을 때는 돈 좀 벌다가 자기 주관 딱 생기면 다시 

가난해져버리는 유전자는 피할 수 없구나 라는 생각을 마침 합니다. 


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