[부동산경매] 상가! 어렵지? 상가투자요령을 알려줄게(3)



안쪽과 뒤쪽은 차이가 분명히 납니다만 크게 나겠냐 과연 소비자가 왔어 여러분들이 임차인 인데 뚜벅뚜벅 걸어왔는데 

앞쪽 상가와 뒤쪽 상가를 감안하면서 앞에는 얼마니까 뒤는 얼마로 깎아주세요 라고 말하는 임차인 있어요? 없지! 

이건 없다! 그러니까 어느 정도 싸면 되는 것이다 많이 싸도 되지 않는 것이다 이거 중요해. 


이 심리를 알아야 여러분들이 상가투자를 하고 그거의 시세를 조사할때 지금 내말을 잘 기억해 놓으면 세 들이기가 좋죠

자 얘기 했어요 1층 상가 무작정 좋아하지마! 안쪽 보다 창가가 더 좋아! 그건 사실이지만 대로 변이 당연히 작은쪽 보다

비싼 건 상식이다 결국에는 이 자리가 꼭 필요한 사람이라면 세를 좀 더 높여도 들어옵니다. 


똑같은 1층 상가 인데 실내포장마차 거기가 완전 사람이 바글바글 거려 길가에 그 시간대가 그럼 20만원 더주고 

들어와서 장사할 사람 있다 근데 여기에 서점이 들어오겠데 같은 상가 인데 서점 하겠다는 사람이 20만원 더 주고 

들어올 리 없잖아 자 이런게 또 있는 거야 그러니까 어떤 업종을 들이느냐에 따라서 동일한 상가도 매출이 달라지고 


동일한 상가의 월세 수준도 달라진다 그러니까 1층 상가가 있으면 이 자리가 우리에게 월세를 상승시킬 수 있는 

유리한 업종이 들어올수 있는 자리인지 아닌지를 봐야 되겠다 인제 1층 상가인데 인근의 분위기 상 여기는 

유흥쪽 보다는 점잖은 쪽이 우선이다 그러면 세를 올려받기 어렵겠구나 이런 입지도 봐야된다 중요합니다.


또 하나 우리가 상가를 조사할 때는 업종제한이 있는가는 관리실에 꼭 물어야되 그냥 여러분들이 상가 있으면 바로

낙찰 받아버리기도 하잖아요 사실은 그지만 만약에 처음에 이 상가를 분양할 때 관리규약 상에 이 자리는 예를들면

중국음식점 안되 라고 정해져 있는 경우가 있겠죠 그러면 중국음식점이 다른 층에 이 자리는 딱 중국음식점 자리야


그런데 내가 낙찰 받은 상가는 딱 여기도 중국음식점이 들어오면 좋겠는데 마침 또 중국음식을 한다는 사장이 

계약을 하겠다고 해요 무턱대고 계약금 받아 놨는데 나중에 봤더니 관리규약 상 이 자리는 중국음식점을 하면 

안된다 라고 되어 있다면 계약을 깰 수 밖에 없는 상황이 온다는 거죠. 


그러니까 업종제한이 있는지 없는지를 반드시 조사해야 되고 그게 조사포인트가 되는 것이죠 업종제한이 이슈가 

되는데는 아무래도 번화가, 좋은 상가에 이슈가 될 것이다 왜 그렇지 않고 작은데 무슨 업종제한까지 있겠어 가끔 

보면 업종제한 때문에 소송하는 경우 되게 많이 있어요 그래서 처음부터 이 자리는 약국 자리로 줬는데


나중에 다른 층의 다른 호수에서 약국을 들였을 때 그거 가지고 소송하는 경우가 판례로 많이 있습니다 실제로 

그 규약 상 정해져 있는 업종제한이 유효하구요 그래서 패소해서 장사 못하고 인테리어비 날리고 나간 임차인도

있습니다 그럼 임차인도 손해, 그럼 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 하기도 하죠.


과거에 팟빵 시절에 어떤 사람한테 전화가 와서 누구시죠? 했더니 다짜고짜 상담만 해 그런 사람들이 항상 

영양가가 없어 그냥 자기 볼일을 봐 그래도 좋다고 얼굴알고 어떻게 전화를 알아가지고 물어보러 온거니까 

오죽 사정이 급해서 묻겠다 싶어서 답을 해줬는데 그 당시에 그 사람은 다른 경매학원을 다녔어.


그랬는데 항상 경매학원이 크든 작든 그곳에는 터줏대감들이 하나씩 있어요 귀신도 보면 법력이 쎈 귀신도 있고

잡귀 중에서도 터줏대감이 있잖아 그러니까 그 사람이 무면허 컨설팅을 한거죠 우리처럼 중개법인을 만들고 

대법원에서 교육도 받고 합법적인 곳도 있지만 불법적으로도 많이 해요.

 

그래서 학원에서 선배라는 사람한테 컨설팅을 받아서 상가를 샀데 그래서 얼마줬나요? 그랬더니 2천만원 줬데

왜요? 그랬더니 감정가가 7억 인데 2억8천에 받았데 그래서 돈 번줄 알았다는 거야 그래서 상가라는 것은 

감정하고 시세랑 완전히 다른 것이다 기본 상식 아니냐 몰라요 그래도 그런걸 가르치면 경매학원이 아니지.


경매학원은 권리분석 가르치고 시세조사법이 어딨어요 여러분들 인터넷 쳐봐 시세조사법이 어딨는지 없어 협회

말고 스파레쥬 말고 시세조사법이 어딨으며 시세분석법이 어딨으며 검색법이 어딨으며 수익률분석법이 어딨어

그런게 어딨어 어디 내놔봐봐 어떻게 조사해야 되는거가 시세조사법이냐 없지 


그니까 나한테 배워나간 애들이 야리꾸리하게 이름 바꿔가지고 써먹기도 하는데 사실 애초에 수순대로 하면 

8~9월에 저작권 소송이 들어가야 하는데 코로나가 쳤네 그러다보니까 그리고 또 우리가 617을 본능적으로

예상을 했는지 여러분들 다 아시잖아요 작년 11월 부터 엄청나게 투자를 했죠. 


그때는 무리한 투자니 과다한 투자 같았지만 마치 정부랑 나랑 짠 것 처럼 617 이후에는 올스톱 많이 시켜버리죠

그러나 우리는 그 전에 할거 다해놨다 참 그런거 보면 경매라는 것은 있을 때 달리는 것이다 물들어 올때 노졌는

것이고 메뚜기도 한 철 이다 그런 것이지 이거를 언제 뭐 그렇지 2월 달에도 누군가 나한테 묻더라.


내년되면 부동산 쏟아진다고 어떤 유튜브가 그러던데요 그럼 그 사람한테 가서 믿지 나한테 왜 그 얘기를 전달하는

거야 이렇게 얘기를 했죠 그럼 그 말이 아름다우면 그 사람한테 가지 감히 경매를 가르치고 이론을 만든 나한테 

와서 자꾸 전달을 하면 자기는 나한테 뭐 새로운거 전달해 주니까 내가 칭찬해줄지 아나봐.


그래서 이거는 눈치도 없고 머리도 없고 뭐야 이런 사람들이 은근히 있습니다 그래서 항상 말하지만 유튜버들 중에  

큰 부자가 없기 때문에 그 말을 믿으면 안된다고 그렇게 그렇게 가르쳐도 계속 믿어 그거는 사람의 기질이니까 

어쩔수 없나봐 그래서 그 사람한테 뭐가 궁금합니까 그러니까 태권도 도장을 차렸는지 뭐 했나봐.


인테리어 3500 들여서 그 학원인 가를 열려고 지차체에 신고 했더니 그 상가 그 호수에 그 학원인 지 체육관인 

지를 열지 못하게 여기는 면허가 안나오는 곳이라는 거야 이거를 어떻게 하녜 지자체에서 원상회복 하라는거야

그곳에서는 이 행위를 하지 못한다는 거야.


자 여러분 상가에는 근린생활시설이죠 거기에는 할수 있는 업종이 있고 할수 없는 업종이 있다 그러니까 여러분들이

상가를 살때 예를들어 내가 직접 쓰겠다고 하면 그 호수에 이런 업종이 허가가 되는지 알아보는 것은 지자체에 전화

한 통화면 알아볼 수 있다 그런데 경매를 어떻게 배웠는지 경매학원에 다녔다는 사람이 그것도 모르고 


또 그 경매학원의 세미 두목이라는 애한테 돈을 2천씩 주고 들어가가지고 인테리어 3500 발라버리고 이게 단기간에

망하려면 이렇게도 망하는 거다 이거가 문제가 되는 겁니다 그니까 상가를 내가 직접 쓴다고 하면 그 업종에 맞춰서

허가가 되는지 알아보는게 1번 조사포인트고 아니면 내가 상가를 산다면 당연히 세입자가 들어오면


계약은 하시는데 어떤 걸 하실겁니까 이런거 할거다 그러면 지자체에 물어보셨나요 요렇게 대하는 것이 여러분이 

임대인으로서 상가주인으로서 대할 태도인 거죠 중요합니다 그러니까 내가 상가를 경매로 사서 직접 이용하겠다고

하면 인허가 문제를 당연히 따져봐야 하는 것이다. 


아까 말한대로 업종제한 이 상가 자체에 관리규약 상 업종제한이 있는지 알아봐야 되는 것이다 

이거는 기본적인 거다 이게 기본의 상 기본이다 아시겠죠 그런게 있습니다 

이런거 중요하다는거 잊지 마시구요.  


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