[부동산경매] 상가! 어렵지? 상가투자요령을 알려줄게(2)



상가는 이런게 있다 이렇게 사각형이 있으면 이쪽이 대로변이에요 반대쪽이 뒷 상가야 그러면 길에서 들어오면 길가는 당연히 

비싸지 근데 반대쪽은 가격이 너무 다운된 경우가 있어요 그런데 보세요 이 건물의 사이즈가 커봐야 얼마나 크겠어? 한 통 안에

들어가 있잖아 근데 그 가운데 엘베가 있고 엘베에서 내려오면 엘베쪽하고 그 뒤쪽의 가격 차이가 엄청나게 나기도 해요.


그럴때 마다 제가 그러죠 아니 한 건물에 그 몇십 미터 된다고 몇발자국 더 걷는다고 임대료를 너무 후려치는거 아니냐?

제가 인천에 갖고 있는 상가도 그런 경우 인데요 1층 이고 대로변에 있는 근린시설이 아니고 약간 그 식당도 하고

커피숍도 하는 그런 세미 근린시설 같은 거야 완전 대로변 보다 위에는 상가 사무실이고 


아래 1~3층 까지만 상가가 형성되어 있고 1층에 있는데 커피숍이 될 수 있는 1층 상가 한 호수, 그 뒤에 앞으로 유리창이

나있지 않은 뒤 쪽에 상가가 한 호수 있습니다 항상 여러분들이 상가건물을 조사하러 다니다 보면 상가 건물에 공인중개사가 

하나씩 있어 제일 믿지 말아야 될 공인중개사를 뽑으라면 상가 안에 세들어 사는 공인중개사


그 공인중개사 말을 제일 조심해야 합니다 제일 비관적으로 얘기하는 사람이 제일 가까운데 있습니다 그니까 어찌보면

여러분들에 대해서 제일 모르는 사람이 여러분들의 부모고 형제죠 그래서 부모하고 형제가 여러분의 실력을 잘 이해못해 주죠

근데 밖에 나가면 알아 주잖아 그런것과 마찬가지로 그 건물에 세들어 사는 공인중개사가 제일 비관적으로 얘기해요.


근데 경매 초보자들은 어떻게 생각하냐 가장 믿을 수 있는 업체로 그 상가에 세들어 사는 공인중개사의 말을 듣습니다 

거기서 하수가 결정 나는 거에요 그래서 인제 저같은 경우도 그 앞쪽에 나온 1층 상가도 욕을 해 폄하를 해 그리고 뒤쪽 

상가도 형편없이 얘기를 하는 거야 제가 갖고 있는 앞상가와 뒷상가 거리가 발대중으로 그냥 여기서 보면 보여 그냥


한 20~30 발자국 딱딱딱 걸으면 바로야 상가를 똥으로 치는 거야 나는 그 일대를 조사하고 분석을 하고 그 위 지상건물의 

세도 분석하고 1층도 분석하고 옆옆옆 저 길건너까지 싹 조사해서 이 상가는 얼마는 받을 수 있고 받아야되 라고 정해놓고

내놓으면 이 앞에 공인중개사가 기겁을 하고 거품을 물고 되도 않는 소리라고 얘기를 하죠.


그런데 우리가 또 누구에요 강력계 형사처럼 의심하라 라는 구결을 만들어낸 사람 아니겠습니까 그래서 중계사의 말을 잘 

안든지 아 얘 뻘소리 하는구나 역시 집이 없고 부동산을 니가 산 거 없지 그러다 보니까 나 못 믿겠는데 라고 생각하면

진짜 맞아요 그래서 실제로 계약은 제가 생각한 대로 계약이 됩니다 늘 그랬어.


자 그러면 앞쪽에 있는 거가 당연히 뒤쪽에 있는 것 보다 비싼건 상식이다 그지만 그게 차이가 나도 얼마나 나겠나 반토막

나겠냐 그건 아닐 것이다 그러나 다수는 반토막 난다고 얘기를 할 것이다 그러나 여러분들은 나한테 배웠으니까 

자기 의지가 있어야되 그런데 경매를 처음하는 사람은 빌라, 아파트나 겨우 하는 수준인데 


상가같은 험난한 쪽 밀림 같은데 와가지고 적응이나 하겠습니까 훈련이 안되있는데 그러니까 안좋은 얘기만 주워섬겨

참 묘하다 그래서 초보자들이 제일 안좋은 정보를 제일 많이 갖고 다닙니다 그래서 경매에 있어서 안좋은 얘기만 

싹 하는 사람들 등을 딱 돌려서 이렇게 보면 나 초보 이렇게 써져 있어 아시겠어요?


상가 1층은 무작정 좋아하지 마라에 연장된 말이죠 그래서 안쪽 보다 창가가 더 좋은 것은 사실이다 대로변쪽에 노출된 

상가는 임대료가 높은 건 상식이고 대로변쪽에서 멀리 있는 상가는 임대료가 낮은 것도 사실이다 그러면 여러분들이 

대로변쪽에 나온 상가만 살거냐? 아니다 찾아보면 안쪽상가가 되게 있어 그럼 안쪽 상가를 딱 보고서는 


그 건물에 사는 공인중개사가 거기 세도 안나가요 그러면 탁 놔버린다 손을 그런 경우들이 되게 많다 라는 거에요

그래서 앞과 뒤는 차이는 존재하나 뒤쪽이라고 해서 너무 똥값은 아닐 것이다 엘리베이터를 타고 올라가기 때문에 

3층이나 7층이나 임대료가 큰 차이가 나지 않는다 


그러나 간덩이가 작은데 7층에 상가를 가진 사람은 아이고 사장님 3층은 얼만데 7층이 더 써야죠 사장님 하면 

또 홀라당 넘어가서 싸게 내놓기도 한다 그러면 면탈이 약한 7층의 호수가 싸게 내놓는 것인데 

또 멘탈이 더 약한 경매쟁이가 같은 7층의 공실을 보고서는

 

사장님 저 7층도 이렇게 싸게 내놨는데 사장님이 뭐라고 그 비싸게 받으려고 그래요 그러면 또 그말에 현혹이 된다 

공인중개사에 의해서 눈탱이 맞는 사람들이 계속 줄줄이 사탕, 비엔나 소시지 처럼 연결이 되는 거죠.



                                         1층 상가와 고층 상가, 안쪽 상가와 창가 상가, 통상가 쪼개기 

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