[부동산경매] 상가! 어렵지? 상가투자요령을 알려줄게(1)


상가 1층 무작정 좋아하지마!


대체적으로 상가 분양을 선호하는 사람들은요 뭘 분양하려고 하냐면 1층을 분양하려고 합니다 1층이 비쌉니다. 

그래서 1층이 평당 3천, 5천, 7천까지 올라가는데도 사려는 이유는 뭐냐면 우리가 10층 짜리 상가를 분양한다고 하면 

1, 2층 분양완료를 치면 토지가격하고 건물을 짓는 비용까지 다 뽑는다 라는게 이 업계의 정설입니다.


그래서 이런거에요 100억 짜리 공사를 한다고 하면 내 손에 20억만 들고 있거나 편하게 생각하면 30억만 들고 있으면 

100억 짜리 공사를 칩니다 대출 일으키거든요 그리고는 10층 전부가 분양이 되지 않아도 1, 2층이 분양이 되면 

그 토지와 건물에 들어가는 비용이 다 빠집니다. 놀랍죠 그거가 왜 그렇냐면은 1층의 평당 분양가가 그렇게 높습니다.


그러니까 당연하게 고객의 입장에서는 1층 상가를 분양받는 것은 그다지 좋아하지 않아야 하는 것이 정상이다 비싸니까

그런데 퇴직금을 가지고 상가분양에 뛰어드는 그 간절한 입장에서는 분양대행업자가 어이구 사장님 상가는 1층입니다 

1층 공실난 거 많이 보셨습니까? 1층의 공실률이 좀 적습니다. 사장님 1층을 분양받으셔야 합니다. 계속 이어지거든.


그다음에 세가 가장 빨리 차요 라고 하면 1층에 바로 꽂혀버립니다. 그런데 그 말은 뭐냐 우리가 상가투자하는 목표가 뭐죠?

1번 공실 우려가 없기 때문에, 2번 돈을 벌려고 당연히 돈을 벌려고 상가분양을 하지 않습니까? 그런데 그 영업하는 애가 

사장님 1층은 공실우려가 없어요 그러면 머리가 어디로 가냐면 돈에서 공실로 탁 가. 금방까지 돈생각하고 계약하러 왔다가 


공실이 제일 걱정스러우면 통장에서 돈 안빼고 넣어 놓으면 되잖아. 투자 아예 안해버리면 되지뭐 그럼 공실에 대한 걱정은 

1도 안할거니까 그죠 근데 또 돈은 벌고 싶잖아 그래서 나와 그래놓고 또 돈을 벌고 싶은 그 마음보다는 공실 없어야 되는 

마음이 더 중요하니까 공실이 없다 라고 생각하는 1층 쪽으로 들러 붙는단 말이죠 그래서 실패를 합니다.


그래서 처음에 상가분양을 할때 여러분들만의 1층이든 2층이든 여러분들만의 뭐라고 하냐면 상가의 세를 100% 맞춰

준다고 얘기를 하지 그래 놓고서는 어떻게 맞춰주냐면 가짜 세입자를 집어 넣습니다 목표수익률을 달성하는 가짜세입자를

집어넣어 그러면서 그 사람한테 보증금도 안받아 놓고서는 월세 150도 안나오는 거를 250이라고 계약서를 씁니다.


그래놓고 서는 3~4개월을 자기가 대신 내줘 세입자 대신에 건물주 분양하는 애들이 그니까 나한테 7억 짜리 상가 하나 분양

해놓고 세입자 하나 붙여주니까 갑자기 좋잖아 그러면서 이 세입자 보고 250짜리 내라 그래 세입자가 나한테 매달 그 돈을 

나한테 줘야되는데 그 돈을 누가 준다 상가분양한 놈들이 뒤로 통해서 준다고 그니까 나는 250을 3개월 받잖아.


그러면 잘 분양받았다 생각을 하는데 4개월째 부터는 세를 잘 안네 그래놓고 보증금 1~2천 얇게 깔아논거 까이고 나가!

그게 통상적으로 상가분양할때 1층을 판매하는 수단 중의 하나 입니다. 그래서 일단은 경매투자가 아닌 상가투자라는 

일반론적인 면에서 보면 1층 너무 좋아하지 마시라 라고 말씀드릴 수가 있습니다 1층을 싫어하라 라고는 안했어요. 


그러면 우리가 상가투자하는 이유가 다시 한번 공실이 없기를 바라는 마음에서 1층을 하느냐? 아니다 상가는 수익률이 

높아야 한다 수익률은 뭐냐? 가성비다 내가 적게 투자하고 월세를 많이 받은 것이 상가를 투자하는 이유다. 그러니까 

당연히 분양가가 3천, 5천, 7천 되는 1층, 2층 보다는 3, 4층으로 올라갈수록 상가의 수익률이 높아진다.


보통 1층이 3천, 5천, 7천 이면은 2층은 보통 거기에서 70% 선까지 확 떨어집니다 그 다음에 인제 어떤데는 3층까지도 

2, 3층이 비슷하기도 하지만 어떤데는 보면 3층 부터는 주루루룩 평당가가 떨어지죠 8, 9층 가면은 막 평당가가 5~6백까지 

떨어져 1층은 5천 하는거가 요렇게 되 똑같은 평수 인데 엘리베이터가 존재하기 때문에 똑같죠.


근데 1층, 2층은 근린 생활시설이 가능 하잖아 피자, 밥집, 패밀리 레스토랑, 그 다음 기타 등등 가능한데 4, 5층만 되도

뭐 사무실 형태 뭐 병원, 학원 이런 형태로 이루어지죠 실제로는 임대소득을 발생 시키려면 1층에 하나를 사는 것 보다는

4, 5, 6층 에다가 2개를 분양받은게 훨씬 더 효과적이다. 


그니까 만약에 여러분들이 경매로 상가를 사는게 아니고 일반매매로 산다고 하면은 1층보다는 가성비가 좋은 다른 층을 

사는게 좋다. 가성비 항상 생각하세요 왜냐면 여러분들이 가지고 있는 돈이 한계가 있잖아요 그 한계가 분명히 존재하기

때문에 투자대비해서 벌어들이는 소득이 커야지 그냥 뭐 모양만 좋은 거 뭔 필요가 있습니까?


모양 좋은거 다 필요 없어요 겉모양 누가 따져줍니까 그냥 편하게 사시고 돈만 버시면 되는 거죠 그죠

남의 눈치 보고 살 이유도 없는 것이고 그러니까 1층 보다는 가성비 중심으로 가시라 

그러나 내가 만약에 내가 직접 운영할 계획이에요 내가 포장마차를 좀 하고 싶어 실내포장마차를 하고 싶어.


또 내가 1층에 술집을 좀 하고 싶어요 그렇다면 2층 보다 1층이 나을 수 있지 근데 1층은 평수가 대체적으로 작아

근데 내가 하는 상가는 평수가 커야되 그러면 1층 보다 2층으로 갈수밖에 없는 것이죠 1층은 임대료가 상대적으로

비싸니까 그래서 상가 1층, 2층은 주로 근린시설들이 있기 때문에 임대료가 다소 비싸다 라고 보면 됩니다.


임대료가 비싸니까 그래서 1층을 투자해야 되지 않습니까 라고 얘기를 하지만 임대료가 비싼만큼 보다 월등하게 

분양가가 매매가가 높기 때문에 가성비의 문제가 생기는 것이다 그러면 1층 상가는 보통 수익률이 몇프로나 됩니까

그러면 통상적으로 정상이라고 봤을때 한 4% 정도 잡습니다.

 

그니까 만약에 그 1층에서 2000/100만원 나온다 라고 얘기를 하면은 100만원이면 1년에 1200만원의 임대료가 나오기

때문에 4% 수익률로 보면 3억 정도한다 라고 보여지죠 그래서 보증금이 2000 있으니까 3억 2천 정도에 거래가 됩니다

통상 이거는 정상적인 상가일 때 4% 이구요.


그러나 정상적 이지 않다 라는 것은 뭐냐면 요즘에 아시죠 경제가 엉망진창이다 보니까 상가 1층 수익률이 강남 같은데나

테헤란로에 가보면 2%도 안됩니다 그 말은 뭐냐 2000/100만원 인데 100이 12개월 나오면 1200만원 있고 2%라고 보면 

6억이 되는 거죠 6억 2천이 되요 6억 주고 샀는데 월 100 나와 근데 4%로 가면 3억 주고 샀는데 월 100 나오는 거죠.


보통 이런 식으로 이루어진다 그래서 여러분들이 상가를 시세조차 할때를 보면 1층은 4% 기준으로 매매가가 형성된다

그러나 경제가 엉망진창이지 때문에 2% 되는 지역도 있다 그거는 시세조차 할때 나올 것이다 

그러나 2% 되는 정도를 여러분이 샀다쳐볼까요 그러면 그거를 누구한테 파실수 있겠어요? 안팔려!


은행에 넣어 놓으면 1%도 안나오지 만은 그렇다고 2% 벌자고 그 비싼 상가 사진 않지 사람들이 그러니까 1층을 잘못 잡으면 

영원히 엎어지게 된다 그다음에 아시겠지만 경제가 어려울수록 자영업자들 세를 많이 밀리게 되죠 장사는 자영업자들이 쉽게

쉽게 접고 부담스러우니까 인테리어도 많이해야 되죠 .


그러나 5, 6층 이런데는 인테리어를 많이 안하죠 그러니까 세입자가 부담이 좀 덜해 그러니까 세입자들이 한번 들어오면 

잘 안나가 인테리어도 많이 안하죠 임대료도 1층 보다 저렴하죠 1, 2층은 근린생활시설이다 보니까 몸이 아파도 나와서 

일을 해야 되지만 4, 5층에 있는 사무실 같은 데는 몸이 아프면 이틀동안 내가 안나와도 그만인 것이기 때문에 


실제적으로 안정성을 유지하는 공실의 우려가 적은 것은 오히려 1, 2층 보다는 더 높은 층이 임차인에게 부담이 덜 하기 

때문에 공실이 한번 잘 안생긴다 라는 것이 반전의 매력이다 라고 보실 수 있다 여러분이 1, 2층에서 장사를 한다고 

생각해 보세요 그러면은 몸아파도 나와야 되고 그니까 사람이 계속 갈려.


그 다음에 어떤 업종이 왔는데 그 업종은 유난히도 안되는 경우가 있잖아요 그런 경우에는 금방 또 세가 나가고 또 금방

인테리어 하고 피곤하죠 그러나 사무실로 세를 주면 그렇지 않아요 오래가기도 합니다. 저 같은 경우에는 한번 차면은 

되게 오래가는 스타일 이죠 거의 다 사무실 이기 때문에 그렇습니다.


   

                                                               상가 1층 무작정 좋아하지마!

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