[법원경매] 상가는 잘생긴 것을 선택하고, 공실걱정하기 전에 시세조사를 확실히 해라! (4)


토지와 상가는 잘생겨야 한다 그니까 상가는 잘생겨야 된다 라는 것을 제가 누누이 말했죠. 토지와 상가는 되게 잘 생겨야되.

여러분들이 아파트나 빌라는 못생겨도 돈 값어치를 해 근데 상가하고 토지는요 못생기면 돈을 버려버리게 됩니다. 그러면 잘생겼다 

못생겼다 라는게 뭐냐 교통입지 요런거 상가의 모양새도 중요하죠 그렇다고 사각형이 반듯하다고 해서 삼각형이 나쁜건 아니에요.


제가 인제 옛날에 PT를 가르치던 시절에 인천쪽 지하철 앞에 있는 상가인데 10층 짜리 건물이야 그런데 1호 라인이 이렇게 

깎여져서 삼각형 엇비슷하게 올라갔어 101호, 201호, 쭉쭉 그런집 있잖아요 딱 사각형으로 이렇게 되있지 않고 그런데 

경매가 7층인가 1호 라인이 나왔는데 약간 삼각형이 아니고 마름모꼴 형태였던 거에요. 


그래서 주변에 이 빌딩 자체 공실의 개수 공실률도 조사하고 인근에 이 비슷한 건물들의 공실률도 조사하고 그다음에 인근 지역 저 

건너에 있는 거 까지 다 조사했어. 우리는 매물 등고선 다 만들어요 등고선이라 그러죠 매물지도를 만들 것을 누누이 강조합니다.

확실한 건 그거죠 경매도 마찬가지로 그 애기들이 갖고 노는 퍼즐있죠 퍼즐이 예를 들면 300 조각이 있는데  퍼즐 10조각 가지고 


그 그림 맞춰보라 하면 안맞지요 그지만 퍼즐이 300 조각 이어도 200 조각 정도 맞추면 100 조각이 없어도 이 그림이 뭐겠다 

라는걸 추정하기 좋죠. 즉 그말은 뭐냐면 정보가 수집되는 양이 많으면 많을수록 우리는 옳바른 판단하기 굉장히 유리하다.

그래서 정보를 수집하는 어떤 방법으로 시세조사법을 쓰고 그때 시나리오 라든가 이런 다양한 법을 쓰는 것이다.


그래서 인제 상가를 이렇게 조사를 했는데 그래서 얼마정도 이정도 물건은 얼마를 봐도되 라고 내가 그당시 분석을 좀 해줬어. 

원래 그당시 PT나 스파레쥬에서는 경매물건 같은 경우를 여러분들이 나한테 배우더라도 처음에 시세조사법도 약할 뿐더러 

시세분석은 더 엉망진창 이거든요. 생전에 어떤 다른 사람 말을 뉘앙스 파악하거나 그렇게 살지 않았더만요 거의 대부분이 


그냥 직장생활 하다보니까 사장이 시키는 일만 하다보니까 뭐가 진실인지 거짓인지 판단하는 어떤 사회를 보는 눈이라느게  

거의 없이 여러분들이 사회 생활을 하다 옵니다. 그러다 보니까 갑자기 그 공인중개사 얘기들을 막 줏어들어 가지고 그중에

어떤게 옳고 어떤게 그른지를 선별해야 되는데 그런 눈도 없고 귀도 없고 연습해 본 바도 없다 보니까.


여러분들 가르치기가 굉장히 힘들죠 그래서 그거를 훈련시키는 여러가지 훈련 방법이 나부나부 였던 거에요. 그래서 인제 

저같은 경우는 항상 누구 말을 들으며 이게 진실일까를 생각하는 습관이 있어. 언제부턴지 모르겠지만 하여간 있었어. 

그런데 여러분들 같은 경우는 그런게 없다보니까 인제 가르쳐요. 


그래서 인제 이 상가를 어느 정도 시세다라고 봤네 근데 입찰 하루 앞두고 걱정이 된거야 자기가 이걸 사놓고 세가 안나간면 

어떻게 되죠 라고 고민이 된거죠 그래서 내가 세는 나갈 수도 있고 안나갈 수도 있다. 그리고 여기서 세를 내놓는다고 해서 

어떤 사람이 대기 상태에 있다 쏙 들어오는게 아니고 결국은 내가 많이 넓게 홍보 하므로써 어떤 사람이 내 상가에 현혹되게


만드는 게 중요한 것이 아니겠냐? 자 그러면은 왜 그런 생각을 하느냐 그랬더니 이 상가가 딱 사각형 처럼 반듯하지 않고 

약간 삼각형 처럼 생겼기 때문에 걱정이 됩니다. 왜 그런 말을 하느냐 물었더니 어떤 어떤 부동산들은 세 군데에서 상가가 

못생겨서 사람이 들어와도 가구를 놓거나 사무실로서 활용하기가 공간 자체가 너무 못생겨서 안들어 올 것이다 라고


얘기를 했다는 거에요 그래서 그거는 맞는 말이다 공간이 만약에 반듯한 사각형 보다 이 모양이 쳐지는 건 마찬가지나 

사실이나 공간이 사각형 인게 월세가 100 이라면 이거는 90만원이 아니겠는가? 예 맞습니다! 맞다! 이 시세라는 것은 

이 공간의 형태까지도 감안해서 나오는게 시세다 그래서 시세조사가 중요한 것이다. 예 그러네요.


자 그럼 또 한번 물어봅시다! 이 상가가 701호 라면 801호도 이거랑 모양이 똑같고 601호도 이 모양이 똑같지? 예! 

자 그러면 801호 하고 601호는 지금 1층 101호 부터 쭉 공실이야? 아니면 이 집만 공실이야? 예 이 집만 공실인데!

자 그러면 앞으로 이집을 샀을 때 이 상가가 공실일 거라는 근거를 나한테 한 개만 내놔봐라 라고 얘기를 했어요.


그랬더니 없잖아! 위 아래층 다 공실 아니고 차있고 당연히 사각형 보다 가격이 싸! 자 근데 왜 공실일 거라고 생각하는가?

할 말이 없다 이거야 그래서 용기를 딱 갖고 응찰을 한 사례가 있어요. 자 요런거다 그래서 우선은 저의 대화법을 들어보면 

아 그럴수 있겠구나 이 생각을 하게 됩니다. 그리고 저 같은 경우에 안산에 있는 상가 같은 경우도 언제샀는지


기억도 안날 정도로 그 옛날에 샀어요 근데 그것도 한 5~6년 된거 같다. 뭐 전화 한통 안 와 그때 그게 4000~5000에 샀는데 

80% 대출 받았었어요. 5000에 샀으면 80% 대출 받으면 20%의 1000만원 남짓 들어가지 않습니까? 근데 인제 1000/40~50

받았던 걸로 기억하는데. 그러니까 실제적으로 4000이 대출이고 그당시에 4.6~4.3 하는데 요즘 4%까지 떨어졌더라고요.


그럼 4%라고 하면은 한 달에 한 30만원 꼴 나가는 거죠. 그런데 들어간 돈이 그 1000만원을 회수해버렸기 때문에 들어간 돈이 

한 200~300 정도 되고, 4000 이면은 4%면 160만원 이니까 한 달에 십몇만원 들어가잖아요. 그런데 그거를 갖다가 1000/50

짜리니까 들어간 돈이 200만원 정도 되고 50~60 할거에요 근데 50이라 치고 너무 오래 됐으니까.


50이라고 치고 거기서 한 12만원 정도 빼면은 38만원 정도가 남잖아요. 200만원 정도 투자해서 자 근데 그 사장이 나한테 그런

얘기를 하더라고 샀는데 몇개월 안됐는데 죄송한데 월세 부담이 있어서 오래가기가 어렵다 자기는 오래 살고 싶은데 그래서 예! 

사장님 왜요? 그니까 월세를 좀 줄이면 안되냐고? 그러면은 보증금 더 내시죠 그래서 그 당시에 내가 3000을 받은 기억이 나


3000 받고 20만원 인가 까줬나 그랬을거에요 그러면 어떻게 됩니까? 제가 들어간 돈 없이 2천 몇백을 챙긴거야. 

2천 몇백만원이 오히려 나한테 들어오고 30만원에서 이자 10 얼마 주니까 또 18만원 정도 남잖아. 그 상가가

그 당시에 6000~7000 하는 거야 지금 1억은 넘었을 거라고 1억 얼마 하겠지 그런거다.


여러분들이 상가에 대해서 가지고 있는 공실은 걱정할 필요 없지만 아까 말한 상가는 잘생겨야 된다 라는 뜻이 뭐냐면? 모양도 

잘생겨야 되지만 아까 말한 그 모양이 삼각형 이더라도 잘나가는 모양이었던 거죠 왜? 지하철 근처였다 아하 그니까 잘생겨야

된다는 뜻은 뭐냐? 이게 사각형 반듯한 것을 의미하는 것이 아니었구나 위치가 좋아야 되는 것이었구나.


상가라는 것은 입지가 나쁘면 다 파이가 된다 입지가 나쁜데 잘 지어놓으면 뭐할 거에요? 사람이 많이 다니는 곳이 상가가 

잘생긴 곳이다. 그러면 사람이 많이 다니는 곳 잘생긴 곳 그다음에 공실이 많지 않은 곳 요런거 해봐야 찾는거 어렵나?

어렵지 않죠 특히나 강원도 어디의 상가 요런거 사면 안되! 그거는 많이 싸 예를 들면 너무 싼거야.


그런데 경매초짜가 들어와가지고 5억 짜리인데 1억 얼마 되있다고 하면 눈이 돌잖아. 그러나 그거는 감정이 5억 인거지 그냥 

많이 때려 지은거야. 그러나 실제로 거래되는 월세라는 거는 정해져 있고 월세를 4~5% 역산해서 시세를 보는 거기 때문에 

감정가를 믿지 말아야 된다 이건 뭐 경매 들어온 사람들 입장에서는 흔히 있는거 아니에요?


경매 들어온 사람이 감정가 믿는 사람이 어딧어? 일단은 지역이 중요하죠 상가는 잘생겨야 된다는 뜻이에요 토지도 잘생겨야되.

흔하디 흔한게 토지이고 그러니까 당연히 못생긴 토지를 사면은 끝장나는 거에요 이게 그래서 기획부동산 문재인 정권 들어와서 

금방 통일 될 것 같이 했잖아 그러니까 또 기획부동산들이 파주나 뭐 이런데 사서 많이 팔았잖아요 하지 말라고! 


아니 그냥 뉴스를 보거나 인터넷 기사만 쳐봐도 기획부동산이 사기라는 거는 금방 알수 있는데 사람들이 자기의 중요한 재산을 

굴리는데 있어서 너무 방임한다 자기 재산을 잃고 나서 눈물만 질질 짤줄 알지 잃지 않기 위해서 노력할 생각은 안하는 거죠.

한심하다 나는 그래서 기획부동산에 당했다 그러면 되게 한심하게 봅니다. 얼마나 노력을 안하면 저럴까 이런 생각을 합니다.



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