[법원경매] 상가는 잘생긴 것을 선택하고, 공실 걱정하기 전에 시세조사를 확실히 해라! (1)


나는 차샀으니까 우리집 근처에 출퇴근만 써야지 이러 사람들 또라이라 그러잖아. 그런 사람들이 있더라 은근히.

경매를 한다 하면은 토지도 할 줄 알고 공장도 할 줄 알고 다 할 줄 알아야 된다. 주유소도 할 줄 알아야 되고 뭐도 다 할 줄 

알아야 경매를 한다고 한다. 그니까 그거를 다 소화를 못하면 경매를 못한다 라고 말한다. 뭐 스파레쥬 첫 장에서 배우는 거죠.


내가 검색도 잘하고 시세조사도 잘하고 시세분석도 잘하고 현장조사도 잘하고 수익률 분석도 잘하고 낙찰가 결정도 잘하고 

매매, 임대도 정말 잘하고 명도도 잘하고 수리도 엄청나게 기가 막히게 하고 판매 까지도 잘한다 이거를 경매를 잘한다 하는 

것이지. 그중에 한두 개만 못해도 이거는 경매를 잘하는 사람이 아닌 것이다. 다 이렇게 배웠잖아요.


그러니까 그말은 뭐냐? 상가를 못하거나 상가를 겁내거나 상가를 해본적이 없으면 벌써 경매의 고수가 아니다. 

고수까지 언급하는 것은 아니어도 경매를 하는 자가 아니다 라고 평가하는 것이다 이렇게 봅니다. 


상가는 공실이라는 단어랑 늘 함께 온다 그리고 무턱대고 공실 걱정을 한다. 그래서 어떤 층이 있는데 경매로 나온게 

한 두 수야. 그러면 다른 층에 있는 것 까지 싸잡아가지고 이집은 공실이 많아서 안되겠네요 라고 생각한다 거의다.

그러면 보세요 상가들 중에서 공실이 더 많고 입주자가 더 적은 곳이 몇군데나 되요?


빌라는 상대적으로 공실률이 거의 없고 상가는 상대적으로 공실률이 있는거죠. 그러면 제가 갖고 있는 인천의 상가는 뻔질나게 

세입자 들이 왔다갔다해 주안역 바로 앞인데. 그래서 상가는 공실의 우려가 빌라 보다 상대적으로 있지만 공실이 현실화 되고

걱정이 될 정도로 공실의 우려가 있는 것은 여러분 눈에 뿐만 아니라 다른 사람 눈에도 공실이 많이 있을 것 처럼 보입니다.


오늘 부터 걸어 다니면서 상가 한 번 보세요. 어떤 데는 다 차있는 데가 있고 어떤 데는 거의 찼는데 몇군데 꼭꼭 이빨 빠진것 처럼

비어있는 집도 많이 있어요. 비어있는 집이 상대적으로 많다고 해도 세가 찬 집은 꼭 차요 세가 나온다고. 여러분들이 입찰보는 

그 상가의 몇개의 경매물건을 조사했더니 인근에 공실이 몇개 있어 그것 때문에 위축될 필요는 없다.


경매가 왜 나오냐면 이 상가 소유자가 경매를 당할 때는 다른 사업과 다른 쪽에서 수입이 차단되는 영향도 있다.

이 상가가 경매에 나왔다고 해서 이 상가에 문제가 있는 것은 아니다. 이상하게 상가가 경매에 나오면 이 상가는 문제 있는 것이다 

막연한 겁을 먹는다. 그러면서 이곳은 장사가 안되는 지역일 거야 라는 상가의 태생의 문제를 가지고 나온다.


그러니까 문제의 본질을 못 본거죠. 즉, 상가가 경매를 당할 때는 상가가 월세가 나와도 집주인이 다른 사유로 먼저 여기 이자를 

안 주게 되면 망할 수 있는거죠. 상가의 문제 보다는 집주인의 문제일 것이다. 상가 주인의 문제로 상가가 경매에 나오는 경우가

더 많죠. 그다음에 상대적으로 공실 이라는 걸 자꾸 따지는 사람들이 있는데 이렇게 보시면 되요.


이게 경매 나올 때 다른 집은 공실이 아닌 경우가 훨씬 많죠. 그러니까 이 집을 내가 산다고 해서 공실이 된다 라는 보장은 없어.

왜? 다른 데는 다 차있으니까. 이 지역의 시세를 조사 했더니 2000/100 이래. 아 그래 공실이 걱정돼 그럼 2000/80~90으로 

낮춰버리면 되겠다. 그래도 돈이 나오는 물건을 응찰하면 되겠다.


그래도 돈이 나오는지 안 나오는지 어떻게 압니까? 짠돌이 수익률표를 돌려보면 되겠다. 이렇게 응찰하는 거다.

그리고 대부분 우리 같은 경우에 세입자가 있으면 세입자와 재계약을 주로 합니다. 하지만 상가도 어차피 이 사람을 

내보내야 되는데 아싸리 공실로 비어 있으면 얼마나 좋은 일 입니까? 


그런데 어떤 사람들은 공실로 되어 있는 상가니까 사면 안돼 라고 또 생각하는 사람도 있다. 이 집이 공실이 될지 안 될지는 뭘로

결정을 할까요? 시세로 결정한다. 여러분들이 받을 수 있는 월세 시세를 조사하다 보면 그 인근에 유사매물 들에 대해서 시세조사가

이뤄지다 보면 이 지역, 우리 집의 시세에 대해서 접근하게 되고 이 집에 대해서 시세가 뚜렷하게 탁탁탁 튀어나오면 


공실이 거의 걱정없는 것 입니다. 그러나 이 집에 대한 시세에서 탁탁 안 튀어나오고 뭔가 어리둥절하고 뭔가 좀..

그래서 시세조사를 하다 보면 시세가 정확하게 얼마정도 나옵니다 라는게 있어. 그거는 시세 조사법에 근거 했을 때 나타나는 건데.

그래가지고 그 시세가 얼마라는게 구체적으로 탁탁탁 나오면 조사해보면 많이 나와요. 


그니까 상가 시세조사를 많이 안해본 사람은 이 말이 뭔 말인지 잘 모를거야. 근데 상가 시세조사를 많이 하다보면 어느 정도 나온다

탁 있어 그러면 여기는 공실의 우려가 많지 않구나. 공실의 우려가 많은지 적은 지는 어떻게 판단해야 할까요? 그 또한 시세조사다.

시세조사를 통해서 공실률과 공실의 우려와 모든 것을 판단하는 것 입니다.


                   

                                          공실걱정에 상가투자를 못하는 사람들이 들으면 좋은 내용

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