법원경매 초보자에게 알려 주는 우량물건 고르는 방법(1)


2016년 6월 경 도기안 협회장 강의 중 일부 발췌본 입니다.

우량물건의 조건에 대해서 늘 말씀드리지만 시세차익이 크든가 월세수익이 크든가

어떤 형태로든 간에 수익이 큰 것을 우량물건이라고 한다.


어떤 경우처럼 자신의 수익률을 정해놓고 적어도 어느 정도 투자 한 것 대비 20~30% 

수익을 봐야된다는 식으로 어느 정도 자기의 주관적인 수익률의 수치가 있습니다.


하지만 그 수치라는 것도 보면 저같은 경우도 시중에서 내가 물건을 사지않고

통장에 보관했을 때 얻을 수 있는 어떤 적금이나 기타 은행의 수익률 보다 몇배 정도

높다면 만족스럽다 라는 부자 마인드가 작동하는 저는 그런상태 거든요.


이왕 큰돈을 벌면 좋지만 그 큰돈에만 집착을 하다보면 물건을 못사고 물건에 대해서

편협된 생각을 갖게 마련이거든요. 그래서 그 편협된 생각을 갖지 않기 위해서는

항상 만족할 줄 알아야 되는 그런 자세가 필요합니다. 


법원경매는 말그대로 경쟁입찰 입니다. 경쟁적으로 최고의 낙찰 가격을 쓴 사람이

그 물건을 가져가게 되는 게임이죠. 수익에 집중하다보면 낮은 금액을 쓰게 되있고

낮은 금액을 쓰다 보면 고수익은 커녕 '0' 이죠. 수익률이 하나도 생기지 않게 됩니다.


그렇기 때문에 붙으면서도 많이 먹을 수 있는 금액을 쓰는거. 그게 낙찰가에 대한 어떤

고민인 것이죠. 그래도 경쟁입찰 이니까 낮은 금액에 붙는게 좋겠다. 내가 낮은 금액에

붙을 수 있으려면 다른 사람들이 이 물건에 들어오지 않아야 되겠네요.


경쟁자 수가 적으려면 자유 경쟁속에서 비밀투표 같이 금액 자체가 숨겨져 있기 때문에 

그런 사람들을 이기려면 경쟁자 수가 적고 경쟁자로 들어온 사람들 또한 물건에 과다한

입찰 금액을 쓰지 않을 정도로 무엇인가 하자있어 보이는 물건 이어야 되지 않겠는가?


법원경매에서 제일 중요한게 저는 말이라고 했고 경매의 90%는 말로 이루어지는 것이고

말은 입으로 하는 것이고 입으로 하는 말을 질문이라고 얘기하죠. 그래서 질문하는 법이

탁월하면 경매실력이 올라갑니다.


그러나 질문하는 어떤 기술도 없고 질문하는 법도 모르는 사람이 말을 잘할 리는 없고

말을 잘할 리가 없기 때문에 경매는 실패하는 것 입니다. 실제로 경매에서 정말 중요한

것은 말하는 법이다. 절대 잊으시면 안됩니다.


어찌됐든 다시 본론으로 돌아가서 권리 분석이 어려워 보여야 되고 명도가 어려워 보여야

되겠죠. 그다음에 눈에 보기에 좋지 않아야 되고 귀로 듣기에 좋지 않아야 다수의 사람들이

경쟁입찰을 하지 않을 것이다. 


또는 경쟁입찰에 들어온 사람 일지라도 이런 저런 이유로 해서 조금만 쓰고 말아버리는

배팅력이 떨어지게 되는 그 물건의 단점들이 있어야 되는 것입니다.



                    미리 자신 앞에 위기나 시련이 존재하는 것을 안다면 그래도 준비가 수월할 테지만 우리 인생은 그리 

                    녹록하지 않습니다. 이러한 시련을 이겨내기 위해 미리 준비하고 항상 자신을 다독여야 할 것입니다.

                    인터넷 신문사에서 취재나온 기자의 문답내용 중 하나입니다.

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