선순위 전세권자가 법인이고, 법인의 직원이 전입신고하면 대항력을 갖는지..

어제 저희 경매팀 화상 중 나왔던 이야기 중 궁금한게 있어 글 남깁니다~

선순위 전세권자의 권리소멸되는 경우가 전세권자의 경매신청, 배당요구로 알고 있는데요


전세권자가 개인이 아닌 법인일 경우 직원들의 숙소로 사용할 경우 

숙소로 전입신고한 직원들이 점유하고 있을 경우 대항력이 있을까요? 

아니면 단순 인도명령대상자일까요?




답변드립니다. 

일단 원칙적으로, 전세권자는 대항력과 관계가 없습니다. 

일반적으로 경매쟁이들이 자주 헷갈리는 문제입니다.


전세권은 물권이므로, 그 자체로서 배타적인 물권입니다. 

대항력은 주임법상 임차인에게 해당되는 용어입니다. 


간혹, 임차인이 전세권도 설정하고 임차인으로서 전입신고를 하는 경우가 있습니다.

이런 경우, 임차인에게 2가지의 법적 지위가 부여되죠. 


하나는 전세권자이며, 

하나는 대항력을 주장할 수 있는 임차인으로 지위입니다. 


주임법 상 법인은 독립적으로 임차인이 될 수 없습니다. 

아래는 주택임대차법 3조입니다.  


② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 

전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 

그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 

이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.  <개정 2015. 1. 6.>


③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 

소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 

제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 

그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 

다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.  <신설 2013. 8. 13.>


2항에서 전세임대주택을 지원하는 법인이거나 

3항에 중소기업기본법 상 중소기업에 해당하는 법인인 경우, 

대항력을 인정해줍니다. 


질문에 답을 드리자면, 

법인이 임차인이고, 직원들이 입주한 후 전입신고를 제대로 했다면 

그 전입신고가 또 선순위라면? 대항력이 인정됩니다. 


법인 직원이 점유+전입신고 두가지를 충족해야겠죠?


선순위 전세권자로서 지위는 법인이 갖고, 

선순위 대항력자로서 지위도 법인이 갖게 됩니다. 


그리고, 인도명령 대상이 되냐? 마느냐? 인데요. 

선순위 전세권자이자 선순위 대항력을 가졌습니다. 

인도명령 대상이 되지 않습니다.


아래 이미지는 중소기업 분류표입니다. 

상법상 주식회사는 중소기업에 해당됩니다. 


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