부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법에 따른 임차인의 우선매수신청권의 쟁점

주의사항을 보면, 빨간 박스안과 같은 문구를 볼 수 있다.

부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법(약칭 부도임대주택법)에 따른 임차인은 

민사집행법 113조에 규정된 우선매수신청을 할 수 있다. 


이 법의 적용대상은 조금 특이하다.


#제2조의 2항을 보면, 

제7조에 따른 임차인의 임대보증금 보전의 기준이 되는 임대차계약서는 부도등이 발생한 날 전에 

임대사업자와 임차인이 체결한 계약서에 한한다. 

다만, 임차인이 부도등이 발생한 후에 체결한 최초의 임대차계약서로서 

확정일자 등 임대주택을 점유한 날을 증명하는 경우에는 이를 인정할 수 있다.


---> 부도등이 발생한 후에 계약한 임대차계약도 제대로 된 계약임을 증명하는 경우에는 

보호할 수 있다는 말이다. 사실 부도 이전 임대차를 보호하는 것은 당연하지만, 부도가 발생한 이후에

임대차도 보호한다는 것은 매우 특이하다. 그만큼 본 법의 임대차를 크게 보호하고 있다.


#제5조(매입방법)에서는,

부도임대주택의 매입은 민사집행법에 따른 경매의 방법에 한한다고 규정하고 있다.

다만, 주택임대매입사업자와 임차인이 합의한 경우에는 그러하지 아니하다.


---> 경매로 구입하는 것이 원칙이며, 채권자의 강제집행이 없다면 

현 소유자와 주택매입사업자 그리고 임차인이 합의할 경우, 매매로도 매입가능하다고 규정하고 있다.


#제6조(매입요청 등)에서는,

임차인대표회의를 통해서 경매에서 매입요청 가능하나, 

만일 임차인대표회의가 없거나 의무를 해태할 경우, 임차인이 직접 매입요청할 수 있다. 


---> 이 조항이 임차인 우선매수권을 설명하는 부분이다. 

임차인은 대표회의를 통해서 때로는 개인적으로 직접 매수신청이 가능하다.

통상 임차인들이 이런 사실을 모른채 경매를 당하면서 거주하고 있는 주택을 저렴하게 

매입할 권리를 놓치는 경우가 많다. 


이때 제출해야 할 서류를 살펴보자.

1.매입요청서

2.임대사업자와 임차인이 체결한 임대차계약서

3.임대보증금을 지급하였음을 확인할 수 있는 증빙서류

4.임대표 납부현황 및 그 증빙서류

5.사용료 및 관리비 납부현황 및 그 증빙서류

6.그 밖에 국토교통부장관이 정하는 사항

이다. 


#제12조(우선매수권 양도)에서는,

임차인대표회의등이 제6조의 규정에 따라 매입요청한 경우에는 

「임대주택법」 제22조의 규정에 따라 임차인(임차인대표회의가 매입요청한 경우에는 

그 구성원인 임차인을 말한다)에게 부여된 우선매수할 수 있는 권리를 

주택매입사업시행자에게 양도한 것으로 간주한다. 

이 경우 주택매입사업시행자는「민사집행법」 제113조의 규정에서 

정한 보증의 제공 없이 우선매수 신고를 할 수 있다.


---> 이 조항도 매우 특이하다.

임차인의 우선매수권을 주택매입사업시행자에게 양도할 경우, 

주택매입사업시행자는 민사집행법에 따른 보증금제공의무도 면제받고 우선매수신고를 할 수 있다.

즉 돈없이도 낙찰받을 수 있다는 말이 된다.


#부도임대주택법 특별법 시행령 제3조(공공주택 등의 입주자격등)의 3항에서는

③주택매입사업시행자가 법 제10조제1항에 따라 공공주택 등으로 공급하는 경우에는 

제1항과 제2항에도 불구하고 부도임대주택등의 임차인은 해당 공공주택 등에 계속 거주하기를 원하면 

종전에 임차인과 임대사업자가 약정한 임대조건에 따라 3년 동안 임차할 수 있다.


제10조(공공주택 등으로 공급 등) 

①주택매입사업시행자가 제5조의 규정(경매로 매입하는 경우)에 따라 부도임대주택을 매입한 경우에는 

공공주택 등으로 공급할 수 있다. 

이 경우 공공주택 외의 주택으로 공급하는 주택은 「임대주택법」 제2조제2호의 건설임대주택으로 본다.  


---> 경매로 매입한 후, 공공주택으로 공급할 때

해당 임차인은 3년간 종전 임차인과 임대업자가 약정한 임대조건으로 임대해야 하는 의무조항이 있다.


이 점이 매우 까다로운데, 임차인이 이 점을 알고 배당요구를 하지 않고 

새로 온 낙찰자에게 3년간 재임대를 요구할 수 있는 사람이 몇이나 있을지 궁금하다.


결론적으로,

1)부도임대주택은 경매로 매입하거나, 주택매입임대사업자와 임차인이 합의하에 매입할 하는 방법이 있다. 

2)경매로 매입할 때, 임차인대표회의 또는 임차인이 직접 우선매수신청할 수 있다.

3)경매로 매입하고 공공주택으로 공급할 때, 살고 있던 임차인은 다시 3년간 임차할 수 있다.

이 3가지를 암기해야 한다.












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