7월14일 국회국토위에서 임대보증금 보증가입 의무화개정안


주택임대사업자분들은 최근 국토교통부에서 등록임대주택의 임대보증금 보증보험 가입안내라는 문자를 받으셨을겁니다. 

마음의 준비를 하고는 있었지만 막상 이 문자를 받고보니  갑자기 밀려드는 부담감과 막막함을 느끼셨을겁니다. 

2020년8월18일에 발표된 등록임대주택의 임대보증금 보증보험 의무화! 


1년이라는 유예기간을 가졌지만 이를 해결하기 위한 선택지는 거의 없었습니다.


1.2021년 8월 18일 전에 임대차계약을 맺어서 변경신고를 한다.

이 방법은 해결방법이 아닌 다음 계약일까지 시간의 여유를 갖고자 하는 방법이죠

 

2.선순위 채권과 임대보증금 합계 금액이 주택가격의 60%를 초과하지 않토록  선순위채권을 변제한다.

하지만 아래의 요건을 충족시커야지만이 가능하답니다.

#근저당권이 세대별로 분리

#보증금보다 선순위 제한물건인 압류, 가압류, 가처분 등 해소

#임차인 요구로 전세권 설정 (단,임차인이 전세권 설정 미요구 시 전세권 설정 요건 충족된 것으로 봄)


하지만 이 방법은 추가적으로 자금을 마련해서 채권을 변제해야하기에 수익성의 악화가 야기되기에 고민스러운 부분이 있었다.

또한 근저당이 공동담보로 설정되어 있는 경우에는 기존의 대출을 변경해야하기에 

현재의 부동산규제로 인한 대출조건이 까다로워진 관계로 원활하게 진행이 안되기 때문에 쉽게 결정할 수있는 

문제가 아니었다.  


이렇게 고민의 나날을 보내고 있을때, 지난 7월14일 국회국토위에서 임대보증금 보증가입 의무화개정안이 수정가결되었습니다. 


   

임대보증금 보증가입의무화에서 가장 충격적이었던 항목이 삭제 되었습니다.


보증에 미가입시 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금

보증보험 미가입이 그렇게 중대한 범죄가 될수 있을까하는 의구심과 두려움을 조성하게했던 항목조항이었는데요 

이번 수정안에서는 삭제가 되었습니다. 당연한 결과죠~~~


미가입시 과태료는 보증금의 10%가 부과가 되는데 최대 3천만원을 초과할 수 없습니다.



임대보증금 보증가입 면제사유 신설


1호 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 최우선변제금 금액 이하이고 

임차인이 임대보증금 보증에 가입하지 아니하는 것을 동의한 경우


2호 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 

기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서, 

해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위해 필요한조치를 취한 경우


3호 임차인이 보증회사 및 이에준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 

임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우


부동산전문가들과 언론에서 가장 의문을 갖던 부분이기도 합니다.

주택임대차보호법 제8조제3항에서는 최우선제를 통해서 임차인의 보증금을 보장받도록 법으로 규정하고 있었기 때문입니다.


주임법을 통해서 법적인 안정장치를 갖추고 있는 임차인의 보증금에 대해서 보증보험을 들어야하는지, 

물론 주택가의 상승으로 인해서 고액의 보증금을  반환받지 못한 임차인의 고통을 덜어주고자 했던 부분은 

이해가 되나 소액 보증금의 경우에는 보증보험에 가입할 필요가 없다는것이 쟁점이었다.


그나마 다행스럽게도 이번 수정안에 포함 됨으로 인해서 최우선변제금 한도 내의 보증금에 대해서는 

임차인의 동의가 있을 경우에는 보증보험에 가입하지 않아도됩니다. 


다만, 위의 수정안은 국회 국토위에서 가결이 되어서 지금당장 적용되는 것이 아니라는 점은 유의하시기 바랍니다.

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